요즘 애청하는 유튜브 이지혜 채널에서 등기부등본 보는 법이라는 굉장히 유익한 내용이 나왔다. 또한 부읽남에서도 등기부등본 보는 법 1~3강이 나왔다. 잘 섞어서 신혼집 전세방을 구하는 부동산 초보의 입장으로 정리해보았다.
집을 한번 사봤음에도, 아직 제대로 정립이 되지 않아 이 기회에 정리해보았다. 본인이 소유하거나 거주하고 있는 등기부등본을 함께 보며 읽으면 훠얼씬 도움될 것이다.
등기부등본의 구성(표제부+갑구+을구)
- 표제부
- 개요 : 면적, 층
- 소유권(갑구) : 소유자, 법적 다툼
- 물권(을구) : 대출, 기타
- 토지(땅) + 건물(건축물)
- 일반건물 : 땅 위에 건물 하나(토지+건축물)
- 집합건물 : 땅 하나에 여러명의 건물 주인 ex. 아파트. 다세대 빌라, 분양상가(대지+건축물)
- 대지권(대지 지분) 본인의 대지지분을 잘 따져야함. 전용면적은 그저 참고용.
- 갑구(소유권, 분쟁)
- 부동산의 소유권과 관련한게 적힘
-> 집을 샀으니깐 이름을 박아준다..!
- 접수 날짜 : 등기접수일과 잔금지급일 중 빠른날을 양도시기로 봄(양도소득세 산정 기준)
- 등기 원인 : 계약일(로 추정)
- 권리자 : 소유자가 나옴
- 활용 방법
1. 표제부를 통해 개략적인 건물 현황 파악
2. 갑구를 통해 소유권 파악, 마지막 소유권 이전자 파악
3. 가압류 뭐 등등...인데 빨간색 삭선이 있다?
=> 이런 일이 있었는데 해결이 되었다는 뜻
3-1. 만약 경매 이런거 떴는데 빨간색 삭선이 없다?
=> 현재 진행중이라는 뜻
4. 2금융권 대출이 살아있다? 혹은 기록이 있다?
=> 신용이 부족할 가능성이 농후하다는 뜻
5. 친구(기타 인물)에게 주택을 담보로 대출이 있다?, 소송이 걸려있다?
=> 잘 읽어보면 확인 가능, 빨간색 삭선이 없다면 이미 이런 사건이 남아있다는 뜻
- 을구(근저당권)
- 관련된 채권, 채무, 임차인에 관한 내용이 나옴
- 근저당권 설정 : 채권최고액이 나옴. 1금융권은 대출액의 120%, 2금융권은 130% 산정(이자 선반영)
- 전세권 설정 : 물건에 대한 권리 취득
* 확정일자 vs 전세권
보증금을 받고 싶을 때 확정일자는 을구에 안나옴. 채권 확정일자는 오늘이 아닌 자정 12시 지난 후 효력이 발생함. ㄱ럴 경우 매매하는날 대출을 받고 도망가는 사기 사례 발생 가능. 따라서 계약 특약으로 매매 당일에는 근저당 설정을 하지 않는다 등을 추가. 그렇지만 무조건 사기를 막을 수 있는 것은 아님.
실수하지 말아야 할 것
1. 주인이 아닌 사람과 계약하고 돈 "보내기"
- 남편이라고 해서 덥석 준다거나, 중개사한테 맡겨놓는다거나...
- 마지막 소유권 이전자인지 명확히 파악한다. 이 사람에게(계좌 명의) 돈을 주는지 확인할 것. 여기서 신분증 확인도 필요한 것, 혹시 본인이 아닌 다른 누군가에게 계약금을 전달해달라고 별 이상한 핑계를 대더라도 그냥 당신이 전해서주라고 깔끔히 정리할 것
2. 경매 당한 집인줄 모르고 전월세 계약하기
- 갑구 소유권 분쟁 등 참고
3. 대출 있는 집인 줄 모르고 전세 계약하기(혹은 잔금 치르기)
- 을구에서 임차권, 채권최고액 등 참고
총평
오래된 빌라라 그런지 등기부등본이 몇 장이나 된다. 그만큼 소유주도 많이 바뀌었고, 임차인도 자꾸 바뀌었던 물건이다. 이제야 어떤 의미인지 찬찬히 이해하며 보게되어 살짝 반성하게 된 배움이었다.
참고영상1 : 밉지않은관종언니 채널, [세무사 큰태리가 알려주는 등기부등본 보는 법]
참고영상2 : 부읽남 채널, 등기부등본 보는 법 배우기 1강, 2강, 3강
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