감칙(감정평가에 관한 규칙) 실무 작성용 정리

감정평가에 관한 규칙(약칭 감칙)

1조	목적 : 감정평가사법 3조 3항에 따름
2조 (1호~15호)	정의
2조 12의2	적정한 실거래가란 신고된 실제 거래가격, 거래시점이 도시지역(주상공녹) 3년 이내, 그 밖의 지역(관농자) 5년 이내
3조	감정평가 법인등의 의무
4조	이 규칙으로 정하는 바에 따라 평가해야 한다.
5조(1~4항)	시장가치 기준 원칙
5조 1항	대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 한다.
5조 2항	예외) 법의사  /  1)법령에 다른 규정 2)의뢰인 요청 3)목적, 물건 특성 등에 비추어 사회통념상 필요
6조(1~4항)	현황기준 원칙
6조 1항	기대이공 / 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법, 일시적 제외) 및 공법상 제한 받는 상태 기준
6조 2항	예외) 법의사  /  1)법령에 다른 규정 2)의뢰인 요청 3)목적, 물건 특성 등에 비추어 사회통념상 필요
7조(1~4항)	개별물건 기준 원칙
7조 2항	둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나, 용도상 불가분의 관계시 일괄하여 감정평가(17조 산지입목 일괄 / 19조 공장재단 일괄 준용)
8조	감정평가의 절차
9조	기본적 사항의 확정
9조 1항	감정평가 의뢰받을 시 다음 각 호 사항 확정(의대목시조기전수 / 의뢰인, 대상물건, 평가목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치, 전문가 자문 등, 수수료 및 실비)
9조 2항	1) 기준시점은 가격조사완료일, 2) 기준시점 미리 정했을 시엔 가격조사 가능한 경우에만
9조 3항	필요한 경우 전문가 자문 등 거쳐 평가 가능
10조	대상물건의 확인
10조 1항	실지조사하여 대상물건 확인해야 한다.
10조 2항	천재지변 등 불가능한 상황, 유가증권 등 실지조사 불가능 불필요
11조	감정평가방식(원가, 비교, 수익 방식)
12조	감정평가 방법의 적용 및 시산가액 조정
12조 2항	합리성 검토, 그러나 생략 가능
12조 3항	합리성 없다고 판단되는 경우, 시산가액 조정
13조	감정평가서 작성 관련
13조의2	전자문서로 된 감정평가서 발급
14조	토지의 감정평가
14조 1항	공시지가기준법 적용
14조 2항(1~5호)	비시지개그
14조 2항 2호	시점수정시 비교표준지가 있는 시군구 같은 용도지역 지가변동률 적용
14조 2항 2호 가목	예외1) 같은용도지역 지가변동률 적용 불가시 비슷한 용도지역, 이용상황별, 해당시군구 평균 지변률
14조 2항 2호 나목	예외2) 지가변동률 적용 불가능시 생산자물가지수 적용)
15조	건물은 원가법에 의해 평가
16조	토지와 건물의 일괄감정평가 : 감칙 7조 2항 따라 일괄감정평가시 거래사례비교법 적용. 합리적 기준에 따라 토지 건물 가액 구분 표시 가능
17조 1항	입목은 거래사례비교법에 의해 평가, 소경목림은 원가법에 의해 평가
17조 2항	산지, 입목 일괄은 거래사례비교법 적용
18조	과수원은 거래사례비교법으로 평가
19조 1항	공장재단은 구성하는 개별물건을 합산하여 감정평가. 계속적인 수익에 예상되는 경우 감칙 7조 2항에 따라 일괄하여 수익환원법 적용
19조 2항	광업재단은 수익환원법에 의해 평가
20조 1항	자동차는 거래사례비교법에 의해 평가
20조 2항	건설기계는 원가법에 의해 평가
20조 3항	선박은 원가법에 의해 평가 / 선체, 기관, 의장 별로 구분하여 각각 적용
20조 4항	항공기는 원가법에 의해 평가
20조 5항	1~4항 효용가치 없을 땐 해체처분가액에 의해 평가
21조	동산은 거래사례비교법에 의해 평가. 효용가치 없을 땐 해체처분가액에 의해 평가
22조	임대료는 임대사례비교법에 의해 평가
23조 1항	광업권은 수익환원법에 의한 광업재단 평가액에서 현존시설 가액을 뺀 가액으로 평가
23조 2항	어업권은 어장 전체를 수익환원법에 따라 평가한 가액에서 어장의 현존시설을 뺀 가액으로 평가
23조 3항	영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권 등 무형자산 감정평가시 수익환원법 적용
24조	유가증권 등
24조 1항 1호	상장주식은 거래사례비교법을 적용한다
24조 1항 2호	비상장주식은 수정재무상태표 작성후, 자산가치에서 부채 가치를 뺀 자기자본의 가치를 발행주식으로 나누어 평가
24조 2항 1호	상장채권은 거래사례비교법을 적용.
24조 2항 2호	비상장채권은 수익환원법을 적용
24조 3항	기업가치는 수익환원법을 적용
25조	소음, 진동, 일조침해, 환경오염 등으로 인해 대상물건 가치 하락시, 그 가치하락분을 소음 등이 발생하기 전 대상물건의 가액 및 원가회복비용 고려하여 평가
26조	그 밖의 물건은 이와 비슷한 물건이나 권리 등에 준하여 감정평가
27조	조언, 정보 등의 제공시 합리적, 객관적 자료에 근거해야 한다.
28조	그 밖에 감정평가 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시

 

감칙 20조(준부동산)
1항 : 자동차    - 거사비
2항 : 건설기계 - 원가법
3항 : 선박       - 원가법(선체, 기관, 의장 별로 구분하여 각각 적용)
4항 : 항공기    - 원가법
5항 : 효용가치 없을 경우 해체처분가액
감칙 21조(동산)
감칙 22조(임대료)
감칙 23조(무형자산)
감칙 23조 1항에 의해 광업권 평가한다.
광업권 평가시 19조 2항에 따른 광업재단 평가액에서 해당 광산의 현존시설의 가액을 차감한다. 이때 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건 등을 고려하며, 과잉유휴시설을 미포함한다.
감칙 23조 2항 : 어업권
감칙 23조 3항 : 영업권, 특허권, 실용신안권 등등 수익환원법을 적용하여 평가한다.
감칙 24조(유가증권 등)
1항 : 상장채권
2항 : 비상장채권
3항 : 기업가치 평가시 수익환원법 적용
감칙 25조(소음 등 가치하락분 - 스티그마)
감칙 26조(그 밖의 물건)
감칙 27조(컨설팅, 타당성)

 

5조 2항 

5조 3항 의뢰인, 사회통념상 필요 의하여 시장가치 외 기준으로 평가시 검토사항 : 1) 시장가치 외 가치의 성격과 특징

 

12조 1항 : 감정평가 법인 등은 14~26조까지 규정에서 대상물건에서 정한 감정평가방법 적용 감정평가

12조 2항 : 합리성 검토, 그러나 대상물건의 특성 등으로 인해 다른 평가방법 적용이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그렇지 않다.

12조 3항 : 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 산출한 시산가액 조정하여 감정평가액 조정 가능

 

감칙 17조 2항 및 감칙 7조 2항에 의해 산지, 입목 일괄은 거래사례비교법 적용

감칙 18조에 의해 과수원은 거래사례비교법으로 평가

감칙 19조 1항에 의해 공장재단은 구성하는 개별물건을 합산하여 감정평가. 계속적인 수익에 예상되는 경우 감칙 7조 2항에 따라 일괄하여 수익환원법 적용

감칙 19조 2항에 의해 광업재단은 수익환원법에 의해 평가

감칙 20조 1항에 의해 자동차는 거래사례비교법에 의해 평가

감칙 20조 2항에 의해 건설기계는 원가법에 의해 평가

감칙 20조 3항에 의해 선박은 원가법에 의해 평가 / 선체, 기관, 의장 별로 구분하여 각각 적용

감칙 20조 4항에 의해 항공기는 원가법에 의해 평가

1~4항 효용가치 없을 땐 해체처분가액에 의해 평가

감칙 21조에 의해 동산은 거래사례비교법에 의해 평가. 효용가치 없을 땐 해체처분가액에 의해 평가

 

24조 1항 1호	상장주식은 거래소에서 거래가 이루어지는 시세가 형성된 주식으로 한정하여, 거래사례비교법을 적용한다
24조 1항 2호	비상장주식은 수정재무상태표 작성후, 자산가치에서 부채 가치를 뺀 자기자본의 가치를 발행주식으로 나누어 평가