토지보상법 시행규칙 정리(감정평가사 실무, 법규)

토지보상법 시행규칙(국토교통부령)

제 1장 총칙(1~4조)

 

제 2장 협의에 의한 취득 또는 사용(5~7조)

 

제 3장 수용에 의한 취득 또는 사용(8~12조)

 

제 4장 토지수용위원회(13~14조의2)

 

제5장 손실보상평가 기준 및 보상액 산정 등

1절 총칙(15~21조)

 

2절 토지의 평가(22~32조)

칙 22~32조	취공무미 도개외외 임구잔 22조 : 취득하는 토지 평가 23조 : 공법상 제한 토지 24조 : 무허가건축물 등, 불형토 25조 : 미지급용지 26조 : 도로 27조 : 개간지 28조 : 소유권 외 권리 평가 29조 : 소유권 외 권리 목적 30조 : 토지 사용료(임사비, 적산법) 31조 : 구분지상권 32조 : 잔여지
칙 22조	취득하는 토지의 평가
칙 22조 1항	하나 이상의 표준지의 공시지가 기준
칙 22조 2항	건축물 등 없는 상태 상정 평가
칙 22조 3항	용이주지에 따른 표준지 선정
칙 23조	공법상 제한 받는 토지 평가
칙 23조 1항	공법상 제한이 당해 공익사업 시행을 직접 목적 -> 제한이 없는 상태 상정
칙 23조 2항	공익사업 직접 목적 용도지역 변경 토지 -> 변경되기 전 용도지역 기준
현황평가 토지의 예외	무불미(칙 24 1항 2항, 25)
칙 24조	무허가건축물 등 부지(용도변경 당시), 불법형질변경된 토지(형질 변경 당시) 이용상황
칙 25조	미지급용지
칙 25조 1항	종전 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지. 종전 이용상황 상정
칙 25조 2항	의뢰시 미지급 용지임을 표시
칙 26조	도로 및 구거부지 평가
칙 26조 1항	도로부지 평가  /  1호 사도법에 의한 사도(1/5)  /  2호 사실상 사도(1/3 절사)   /  3호 이외의 도로는 22조 준용(공시지가, 건축물 없음, 용이주지)
칙 26조 2항	자타건대 1) 자기 토지의 편익 스스로 설치   2) 타인의 통행 제한할 수 없음  3) 건축허가권자가 그 위치 지정공고  4)대지 또는 공장 용지 조성
칙 26조 3항	구거는 인근토지 1/3  도수로(용수를 위한것)는 칙 22조
칙 26조 4항	1~3항 인근토지란, 도로 또는 구거로 이용 안되었을 때 표준적 이용상황과 유사한 토지
칙 27조	개간비 국적점
칙 27조 1항	국접점 1)국유지 또는 공유지 2)적법하게 개간 3)개간~보상 적법 점유
칙 27조 2항	개간비 평가시 종합적 고려
칙 27조 3항	보상액(=개간후토지 평가액-개간비)
칙 28조	토지에 관한 소유권 외 권리 평가
칙 28조 1항	권리의 종류, 존속기간, 기대이익 등 종합적 고려. 점유는 권리아님
칙 28조 2항	거차계 / 원칙은 거사비 / 예외는 양도성 없는 경우 1)권리유무에 따른 가격차액 2) 권리설정 계약 기준
칙 29조	소유권 외 권리의 목적:(22~27조 금액) - (28조 소유권 외 권리 가액)
칙 30조	토지의 사용료 1순위) 임대사례비교법, 2순위) 적산법
칙 31조	토지의 지하 지상공간 사용에 대한 평가(구분지상권)
칙 31조 1항	영구적 사용 : 토지평가액 * 입지이용저해율
칙 31조 2항	일정기간 사용 : 당해토지사용료 * 입지이용저해율
칙 32조	잔여지 손실 등 평가
칙 32조 1항	공익사업 편입 전 잔여지 가격 - 편입 후 잔여지 가격
칙 32조 2항	편입으로 인해 통로 담장 등 공사 필요하면 공사비용
칙 32조 3항	종목사현(종래의 목적 사용 현저히 곤란) 잔여지 :  일단의 토지 전체 가격 - 편입된 토지 가격

3절 건축물 등 물건 평가(33~42조)

33조	건축물의 평가
33조 1항	건축물은 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 등 종합적으로 고려하여 평가
33조 2항	건축물 원가법 평가. 주거용건축물: 거사비>원가법일 때 거사비에 의함. 구분소유권 건물은 거사비
33조 3항	사용료는 임대사례비교법, 적산법
33조 4항	철거비용은 사업시행자가 부담. 소유자가 사용 또는 처분 목적 철거시엔 소유자 부담
34조	건축물 소유권 외 권리 평가. 토지 평가 준용
35조	잔여 건축물 평가(잔여지 준용)
36~42조(공과묘입양농분)	36조 공작물 / 37조 과수 / 38조 묘목 / 39조 입목  / 40조 수목의수량 / 41조 농지 / 42조 분묘
36조 1항	공작물 평가는 칙 33 내지 35조 규정 준용
36조 2항	공작물 평가 제외) 경반대 / 1) 경제적 가치 없는 경우 2) 공작물이 다른 토지 가치에 충분히 반영 3) 공작물 대체시설
37조 1항	수익수는 종합적 고려 평가 / 이식비(옮겨심는 인건비) 감수액(나무스트레스 수확량 감소 손실액) 고손액(옮기다 죽음)
37조 수목 이식가능 결실기O 이식적기	이고감(이식비+고손액+감수액)
37조 수목 이식가능 결실기O 이식부적기	이고2감(이식비+고손액*2+감수액)
37조 수목 이식가능 결실기X 이식적기	이고(이식비+고손액)
37조 수목 이식가능 결실기X 이식부적기	이고2(이식비+고손액*2)
37조 이식불가능 거래사례O	거래사례비교법
37조 이식불가능 거래사례X 결실기O	수익성 등 고려한 가액
37조 이식불가능 거래사례X 결실기X	가격시점 소요비용 현가액
38조 2항	상품화 가능 묘목: 보상X, but) 일시매각으로 인한 가격하락은 보상
38조 3항	상품화 곤란 묘목: 이전비+고손율
38조 4항	파종발아 : 가소현(가격시점까지 소요된 비용 현가)
39조	입목 : 벌기령에 따라 달리 평가
40조	수목의 수량 : 표본추출방식, 정상식 기준
41조 1항 1호 파발묘	파종중 또는 발아기 묘포 농작물 : 가소현(가격시점까지 소요된 비용 현가액)
41조 1항 2호 농작물 외	예상총수입 현가-장래투하비용 현가 (상품화 가능 농작물 제외)
41조 2항	예상총수입 : 농작물 최근 3년간 평균 총수입
42조	분묘(분석잡이) : 분묘이전비, 석물이전비, 잡비(분묘이전+석물이전)*30%, 이전보조비(100만원)

 

4절 권리의 평가(43~44조)

43조	광업권
44조	어업권

 

5절 영업손실 등에 대한 평가(45~52조)

45조	영업손실의 보상대상인 영업 : 시장시계허 // 시간적요건(사인고 등 전) / 장소적 요건(적법한 장소) / 인적물적 시설 / 계속적 영업 / 사인고 등 전 허가 받은 영업
46조	영업 폐지에 대한 손실 평가(배허혐 아니면 휴업)
46조 1항, 5항	최근 3년간 평균 영업이익 * 2년 +매각손실액(1천만원 이하)
46조 2항	폐지 해당 조건 : 배허혐(혜택 좋은만큼 갖추기 빡셈) / 영업장소 또는 배후지 특수성 / 타 장소에서 허가 불가 / 인근주민 혐오감
46조 3항 영업이익 산정방법	영업이익 산정방법(최근 3년간 평균. 해당 사업으로 인한 감소면 사인고 등 전 3년간 평균. min(최근 영업이익, 보통인부임금*25일*12월)
47조 1항	영업 휴업 등에 대한 손실 평가(고감이 / 고정적 비용 + 감손 상당액 + 이전광고비 부대비용)
48조	농업손실(도농단총 32) 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물 총수입 @3년간 실제소득 평균 * 2년
49조	축산업 손실(칙45~47조 준용)
50조	잠업 손실(칙45~47조 준용)
51조	휴직 또는 실직 보상(휴직시 min(평균임금 70%, 통상임금), 실직시 평균임금 120일분)
52조	무허가건축물 등 : 3인가구 3개월분 가계지출비

 

6절 이주정착금 등 보상(53~58조)

53조 1항	이주정착금 요건 / 적비사(인근 적합한 토지 없음, 이주대책 비용이 본래목적 소요비용 초과, 이주대책 수립실시가 사실상 곤란)
53조 2항	보상대상 주거용건축물 평가액 30% 이내(1200만원~2400만원)
54조 1항	소유자 : 2개월 분 주거이전비
54조 2항	세입자 : 고시 당시 3개월 이상 거주 -> 가구원수 따라 4개월분 주거이전비  // 무허가건축물 등 1년 이상 거주
54조 4항	도시근로자가구 월평균 명목 가계지출비(6인 이상: 5인+(5인-2인)/3)
55조	동산의 이전비 보상
56조	이농비, 이어비 보상
57조	사업폐지 등 보상
58조	주거용 건축물 등 보상
주거용건축물 관련 특례	비보재주사정
58조 1항	칙 33조 평가금액 최소 600만원
58조 2항, 3항	재편입가산금 30%, 가산금 1천만원 이내

 

 

7절 공익사업시행지구 밖의 토지 등의 보상(59~65조)

59~65조 공익사업시행지구 밖 토지 등 보상	대공소공어영농 - 편입 간주
59조	대지 등 (교통두절되고 경작 불가능, 편입되는 것으로 간주 보상)
60조	건축물 등(건축물 매매 불가하며 이주불가피 / 소유자 청구 의해 편입 간주 보상)
61조	소수잔존자(잔여거주자 생활환경 현저히 불편 / 편입 간주 보상
62조	공작물 등(본래 기능 못할 경우 편입 간주 보상)
63조	어업 등(실제 피해액 확인 가능한 때 피해 보상)
64조	영업손실 등(배후지 2/3 이상 상실되거나 일정기간 휴업 불가피 / 영업자 청구 의해 편입 간주 보상)
65조	농업(농지2/3 이상 편입 / 영농손실액 보상)

 

6장 이의신청 등(66~69조)

 

참고서적 : 비상 감정평가사 법전(여지훈, 이현진)