신혼합가비과세 특례(입주권+1주택) 활용 방법 알아보기

재개발 입주권을 갖고 있는 나와 아직 무주택인 예비신부가 합법적으로 2 주택자가 되는 법이다. 그러면서 1 주택자가 취할 수 있는 저렴한 취득세와 실거주 시 양도소득세 비과세를 모두 누릴 수 있다. 예산이 애매하지만 장점이 워낙 커서 공부해본 기록이다.

재개발 입주권 보유자가 실거주 1주택을 가진 사람과 혼인할 경우, 그 과정에서 생길 수 있는 케이스와 리스크 위주로 작성했다.

 

 

투자 아이디어 : 실거주 안정성 + 재개발 사업 이익 극대화

흔히들 사회초년생들은 시간이 많지만 돈은 없다. 그렇다면 대안은 재건축 재개발이다. 당장 실거주할 집이 없는 대가로 할인된 가격을 안전마진으로 깔고 신축 아파트를 얻는 것이다. 따라서 다른 주택들보다 더 빠른 이익 상승을 누릴 가능성이 높다. 근데 단점은 당장의 실거주 안정성을 잃어버린다.

치솟는 임차료가 문제다. 임대차3법과 공급 부족으로 전세 및 월세 가격이 날뛴다. 계약갱신청구권을 쓸 수 있다고 하더라도, 임대인이 실거주한다거나 계갱권을 방어할 방법은 마음만 먹으면 무궁무진하다. 즉 2년 후에 어떤 상황이 펼쳐질지 아무도 모른다는 것이다.

또한 재개발의 가장 큰 리스크는 사업 지연이다. 이주 지연 등 각종 리스크가 산재한다. 예를 들어 재개발 주택이 2025년 입주라서 2+2로 계약갱신청구권을 쓸 생각으로 전셋집을 구했다. 근데, 사업이 애매하게 반년 지연된다. 그렇지만 전세 집은 묵시적 계약 갱신은커녕 계약일수를 칼 같이 지킬 수밖에 없는 상황이다. 그러면 몇 달 사려고 또 이사 다니고 하는 것도 정말 비효율적이다. 돈도 많이 들고 몸이 힘들다. 이처럼 각종 정비 사업 리스크를 헷징하며 마음 편한 투자를 할 방안은 안정적인 실거주 1 주택을 추가 보유하는 것이다.

근데 다주택자하면 취득세, 양도소득세 등 세금이 장난 아닐 텐데?? 신혼부부라면 그렇지 않다. 혼인 합가 비과세 특례라는 제도가 있기 때문이다.

 

1주택자와 1주택자가 결혼한다면?

1 주택자끼리 결혼하면 다주택자가 된다. 그러면 개개인에게는 결혼 안 하는 게 훨씬 이득이다. 요즘 혼인율도 떨어지고 출산율도 바닥인데 세금 제도가 가로막을 수는 없다는 기본 취지에서 만들어진 특례법.

전제) 예비 신부는 경기도 고양시(조정대상지역)에 실거주 중인 1주택자이다. 예비 신랑은 타 조정대상지역 아파트에 갭 투자해놓은 1 주택자라고 가정하겠다.


Case 1) 나는 1주택자라 세금에서 엄청 자유롭지. 근데 예비 신랑도 1주택자네? 그럼 같이 결혼하면 1가구 2주택이 되는 건가?? 그럼 다주택자가 되는 건가??

소득세법 시행령 상으로 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 다른 자와 혼인(혼인 신고를 한 날 기준)함으로써 2주택이 된 경우, 혼인한 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비록 2주택 상태에서 매도했음에도 비과세를 적용

Case2) 나는 경기도 고양시 아파트를 1년 전에 매수해서 혼자 실거주 중인 1주택자야. 남자 친구도 1주택자인데, 직장 출퇴근상 둘 다 고양시에 사는 게 더 낫겠네? 그럼 예비 신랑은 몸(+등기권리증)만 오고 6개월 후에 결혼하면 되겠다. 근데 그러면, 비과세를 위한 2년 거주 요건은 그냥 초기화되는 건가??

원칙적으로는 양도일 현재 시점, 세대 전원이 당해 주택에서 거주한 기간만으로 계산하는 것. 1세대 1주택 양도 당시 혼인으로 그 배우자가 있는 경우에는 혼인 전 당해 거주자의 거주기간과 혼인 후 배우자와 함께 거주한 기간을 통산하여 계산함

→ 고양시 아파트는 혼인 후 6개월만 같이 살아도 2년 이상 거주 요건을 채워서 양도소득세 비과세 적용이 가능하다는 것.

 

Case3) 고양시 아파트를 6억에 매수했음. 실거주 2년 포함해서 5년 후 10억이 되었네? 혼인 합가시 비과세 특례가 적용된다며? 근데 9억 이상 초과분은 비과세 특례를 못 받는 걸로 알고 있는데? 2개가 맞부닥치는데 과세가 되는 거야 안되는 거야??

5년 이내 먼저 양도하는 주택이 9억 이상 고가주택일 경우, 9억 이하분은 양도세 비과세, 9억 초과분은 양도세가 과세됨.

공식 : 양도차익 중 9억 원 초과분 = 전체 양도차익 * (양도가액-9억 원)/양도가액

ex. 6억에 산 아파트를 10억에 매도하게 될 경우
= (10억 - 6억) * (10억-9억)/10억
= 4억 * 1억/10억
→ 0.4억에 대해 과세됨


Case4) 0.4억에 대해 양도세를 내야 하는 것은 알겠음. 근데 예비 신랑도 다른 조정 대상 지역에 주택을 보유했는데, 설마 둘 다 조정 대상 지역 2주택자라고 중과세율 과세되는 것은 아니겠지? 그리고 나 5년 보유했는데 장기보유 특별공제 안 해주나?

조정대상지역 2주택자는 중과세율로 과세되지만, 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 중과 배제 주택으로 열거되어 있음. 따라서 양도세 기본세율로 과세함.

그럴 경우 장기보유 특별공제도 동시에 적용됨. 보유기간 + 거주기간만큼 장특공제가 그대로 적용 가능.

 

 

★ 입주권 보유한 재개발 조합원과 1주택자가 결혼한다면?

전제) 예비 신랑은 인천시 부평구(조정대상지역) 재개발 입주권을 보유한 조합원이다. 예비 신부는 경기도 고양시(조정대상지역) 구축 아파트를 보유한다고 가정해보자.


Case) 나는 4년 후 완공될 부평구 재개발 입주권을 보유하고 있어. 곧 혼인 신고 예정인데 경기도 고양시 자가 보유 아파트에 실거주 중인 예비 신부네 집에서 일단은 함께 거주할 것이야. 그리고 4년 후 부평구 재개발이 완공되면 고양시 아파트는 매도하고 부평구 신축 아파트에 함께 살 예정이야.

1주택자와 1입주권 보유자가 혼인한 경우, 혼인한 날로부터 먼저 양도하는 주택은 비과세가 적용. 입주권으로 취득하는 주택을 혼인 신고한 날로부터 5년 이내 양도해도 해당 주택은 비과세 적용 가능.

 

결국 이거를 알아보기 위해 기나긴 과정을 공부했던 것

 

 

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일시적 2주택자와 1주택자가 결혼한다면?

한쪽만 일시적 2주택자이고, 한쪽은 1주택자라면 또 양도세 비과세가 가능하다. 그런데 둘 다 일시적 2주택자라면 해당되지 않는다. 세부적인 케이스는 보유 기간 및 실거주 요건은 주택 매입시기, 조정대상지역 여부에 따라 굉장히 다양하다.

또한 알다시피, 조합원 입주권을 보유한 사람이 대체 주택으로 1주택을 보유하더라도, 다른 주택을 보유한 1주택자와 결혼할 경우, 마찬가지로 혼인 합가 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

근데 이건 향후 5년 이내에 힘들 것 같다. 월급 열심히 받아서 주택담보대출 상환하며, 마이너스 통장 정도나 없애면 천만다행인데... 가까운 시일 내에 로또 당첨되어서 일시적 2주택자가 될 기회가 생긴다면 그때 다시 정리해야겠다.






참고 : 미네르바올빼미님 블로그