20대에 부동산(재개발)을 영끌 매수한 이유 3가지

작년 29살일 때, 부동산을 영끌(영혼까지 대출을 끌어모아) 매수했습니다. 

 

 

 

1. 실거주 1채에 대한 필요성

 

유명 투자 구루들도 상당수는 실거주 1채에 대해 긍정적 뷰입니다. 전설적인 주식 투자자를 논할 때, 적어도 세 손가락 안에는 속할 피터 린치 또한 책에서 실거주 1채를 강조했습니다.

피터린치

주식 투자에 앞서 우리는 집 장만을 고려해야 한다.

- 피터 린치, 전설로 떠나는 월가의 영웅 - 

 

 

 

먼저, 실거주 한 채가 밑바탕이 된 상태로 다른 투자를 하는 것이 기대수익을 극대화한 투자를 할 수 있다는 점입니다. 

내가 지금 남는 돈으로 이거 투자했다가 망해도 그냥 직장(광화문)이랑 가까운 녹번에 ㅇㅇ아파트(브랜드 신축) 사는 대기업 직장인이잖아? 공부해보고 괜찮다 싶어서 집중 투자해봤지

친한 형의 성공적 투자 썰을 듣다가 기억 남는 말이었습니다. 아무리 올바른 투자 선택을 했더라도 단기적인 하락에 대해서는 멘털이 흔들리고 EXIT에 대한 욕구가 강해질 수밖에 없습니다. 그렇다 보니 돈을 여기저기 쪼개는 선택을 할 수도 있고요. 오히려 든든한 방어막이 있기 때문에 객관적인 투자 판단이 더 가능해진다고 생각하며, 조금 더 마음 편한 기다림이 될 수 있을 것이라 생각합니다.

 

피터 린치는 이거까지는 예상 못했겠지만... 현재 한국에서는 세금 이익이 큽니다. 1 주택자에 대해서는 취득세는 1~3%, 보유세는 연간 0. 초반대 수준, 양도세는 2년 이상만 거주하면 면제받을 수 있습니다. 그 이상의 세금에 대해서는 징벌적 과세 수준으로 어마 무시하고요. 

 

또한 실거주 1채는 혹여 원하는 수익만큼 내지 못하더라도, 일단 그 집에서 마음 편히 살았다는 주거 가치와 안정성을 제공해줍니다. 이는 돈으로 쉽사리 계산하기 어려운 편익이라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

2. 레버리지로 인플레이션 헷징

주택이 통상적인 인플레이션 수준만 올라도 자기자본 대비 꽤 좋은 수익입니다.. 바꿔 말하면 주택의 가격 상승률을 집 없이 쉽사리 따라가기가 어렵습니다. 20대 저가주택을 고민하는 사람 한정하여, 보금자리론을 활용하거나, 재개발 또는 분양권 주택 매수는 레버리지를 최대화하여 인플레이션을 따라가는 가장 좋은 방법입니다.

 

예를 들어 6억짜리 3%만 올라도 1년에 1800만 원입니다. 보금자리론과 신용대출을 활용한 맞벌이 신혼부부의 경우 자기 자본 1.5억 수준이면 주택을 매수할 수 있습니다. 만약 주식 1.5억으로 1800만 원씩 수익을 얻으려면 매년 12%의 투자 수익을 거둬야 할 것입니다. 연간 투자 수익을 12%씩 꾸준히 올리는(CAGR 개념) 것보다는 차라리 주택을 매수해서 인플레이션을 어느 정도 따라가는 것이 대부분의 사람에게는 더 편하고 확률 높은 길이라고 생각합니다.

 

바꿔 말하면, 현재 무주택 포지션이라도 평균적으로 주식투자로 꾸준히 연간 몇십 퍼센트 이상 수익을 거둔 사람이라면, 이런 과열된 시장에 굳이 진입하지 않더라도 합리적인 선택이라고 생각합니다. 그러나 그럴 수 있는 사람이 흔치 않다고보는 것이고요.

 

속히 말해 투자는 일단 "다마"가 커야 한다는데, 그나마 마음 편하게, 그리고 합법적으로 쉽게 "다마"를 키우는 방법이 1 주택 매수라고 생각합니다.

 

 

 

 

3. 2030의 저가주택 매수 행렬은 이제 본격적으로 시작할 것

91~94년생 인원이 많다

그래프에서도 볼 수 있듯이, 90년대 초반에 태어난 사람이 다른 세대 대비 많습니다. 한국 나이로 20대 후반에서 30대 초반입니다. 이제 돈을 모으기 시작하는 단계입니다. 개인적으로는 대기업 기준 3~4년 차부터는 (마음만 먹으면) 집 매수가 가능하다고 판단합니다. 집을 안 사더라도 전세를 구하는 인원도 많을 것이고, 이는 매가를 밀어올리는 바탕이 될 수 있습니다.

 

원래 모든 세대가 다들 본인 때가 가장 힘들었다고 하는 게 국룰입니다만, 90년대 초반에 태어난 사람들은 베이비붐 세대의 자녀들이라 뭘 해도 사람이 넘치는 것이 힘든 요소였습니다. 당장 수능 보는 인원만 해도 그렇고, 취업 시장 등등 뭘해도 사람이 항상 차고 넘친다는 생각이 듭니다.

 

이런 친구들이 함께 주택 매수에 나설만한 돈을 모으고, 결혼을 생각할 시점이 2020년대 초중반이라고 생각합니다. 매매 및 전세 수요는 더더욱 늘어날 것입니다. 2020년대 초반 부동산 슈퍼사이클 설에는 당연히 수도권 주택 공급 부족 이슈가 가장 크겠지만, 수도권 저가 주택 상승에는 인구 구조상 이유도 뒷받침이 될 것이라 생각합니다.

 

 

 

 

자기소개 글에 써놨듯이 저의 경우 이미 4년 차 직장인이라 자본금을 모을 수 있었습니다. 따라서 주택 매수도 결정 지을 수 있었습니다. 다음 글부터는 지역 선택 이유 및 다른 주택들과 비교하며 고민했던 기록을 올려보겠습니다.