인천 부평 재개발 구역에 투자한 이유

인천을 싫어하며, 삶의 목표가 탈인천이었던 인천 토박이입니다. 그런데, 생애 첫 집 매수를 인천 부평 재개발로 결정했습니다. 20곳 가까이 임장을 다니며 판단한 결과였습니다. 저렴한 이유와 더불어 서울과 비교하여 발전할 학군, 그리고 잘된 케이스에 대해 얘기해보겠습니다.

 

 

이 조건을 모두 갖춘 곳, 근데 왜 하필 인천?

서울 시내 구축을 먼저 봄. 6억 이하 & 서울시내 & 500세대 이상 & 지하철역 1km 이내 & 20평대 아파트는 작년 가을 한창 임장 다닐 때도 몇 없었음. 

신축으로 확장했다. 초기 투자금이 2억 이하이면서 1000세대 이상 & 브랜드 & 초역세권(500m 이내) 아파트 중에서 강남까지 지하철 환승 없이 1시간 이내에 도달 가능한 아파트는 얼마나 될까?

그것이 인천 부평임. 국민평형 84㎡ 기준 총매매가가 6억 중반이었음


그렇지만 난 인천 토박이로서 인천 싫어함. 인천 까기 대회 나가면 수상할 자신 있음. 그렇지만 임장을 여기저기 다녀봄. 중계동, 정릉, 은평 뉴타운, 독바위, 홍제동, 거여동, 가양동, 창신동, 고덕동, 광명 철산, 일산, 삼송, 하남미사, 시흥 은계, 김포한강, 고촌 등... 예산 좀 넘어가더라도 여기저기 궁금한 곳들 직접 답사해봄.

 

다른 지역도 보다보니 내가 살고 있는 삼산동이 국평 6억 초중반(2020년 가을 기준...)은 저렴한 것이라 생각되게 됨. 그리고 옆동네 부평 재개발 구역 또한 국평 기준 총 매매가 6억 중 후반이라면 너무 저렴하다 판단함. 왜냐면 다른 6억대 아파트들에 비해 훨씬 "좋아 보였기 때문".

나의 예산에서 원래는 평범하다고 생각했떤 조건인 평지에 인프라 어느정도 갖추어진 학군 평타 이상 치는 역세권 대단지 아파트... 요 조건을 모두 갖춘 것 치고는 저렴하다고 판단했다. 그중에서도 인천이 부평구, 남동구, 미추홀 구 등 정비사업을 통한 신축 공급이 정말 많기 때문에, 구축은 리스크가 있다고 생각함. 그리고 6개월 만에 그 삼산주공은 8억을 넘게 되었다... 따라서 신축 대량 공급에도 경쟁력을 유지할 수 있는 재개발 구역 투자를 결심함.

 

 

 

 

원래 살만 했던 동네와 시너지=> 학군 개선

부평이 양아치 동네, 마계 이미지가 있다. 그 소문이 많았던 동네들이 재개발되는 것이다. 기존의 택지 지역, 그중 특히 삼산, 부개, 산곡, 부평 동아 쪽 구축들은 서울 평균 정도 수준인, 인천 안에서는 준수한 학군을 자랑하는 곳이다. 숫자로 증명해보겠다. 

서울시 중학교 학업성취도, 가장 오른쪽에 부평이 있음

 

가장 오른쪽이 부평의 학업성취도이다. 압도적으로 딱 봐도 높은 강남과 서초를 제외하면 전반적인 평균과 모양이 비슷하다. 그렇다면 순위도 궁금하다. 계산해보고 부평은 어느 수준인지 하단 도표를 통해 보여주겠다.

 

* 각 자치구별 숫자를 보고 싶다면 아래 링크를 참고 바란다.

https://gabrielperi.tistory.com/entry/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%ED%95%99%EA%B5%B0-%EB%B9%84%EA%B5%90

서울 학군 비교 (자치구별 중학교 학업성취도 순위)

 

 

 

서울 자치구별 학력 대비 부평의 위치

 

서울의 전반적인 평균과 부평의 위치이다. 인천 부평은 서울 평균을 약간 하회하는 수준이다. 그런데 부평구에 20개의 중학교가 있는데 다 비슷한 수준은 아닐 것이다. 학교별 학력 차이가 꽤 난다. 부평구의 중학교를 디테일하게 분석해보겠다.

중하위권에 위치한 중학교가 재개발 구역과 인접한 경우가 많다. 신축 아파트로 변모 시 상승할 가능성이 크다. 이들이 상승할 경우, 부평구 전반적인 학력 수준은 서울의 평균, 그 이상이 될 가능성이 있다.

 

 

부평구 재개발 인접 중학교

물론 학군을 보는 요소는 학업성취도 평가가 전부가 절대 아니다. 그리고 이건 정권이 바뀌면서 없어졌기 때문에 2017년 자료이다. 따라서 특목고 자료도 같이 보아야 한다. 그런데 특목고 입시 결과는 흔히 말해 "뽀록"난 해가 될 수도 있다. 개인적 선택에 따라 특목고를 진학 안 할 수도 있다. 무엇보다 여기는 인천이다. 특정 외고는 인천 최상위급 공립 고등학교보다도 명문대 진학 인원이 떨어지는 경우도 있다. 즉, 학업성취도 평가가 그나마 객관적으로 타 지역과 학력을 비교할만한 지표라고 판단했다.

 

 

Best Practice 2가지

1. 재개발로 천지개벽된 아현+북아현 뉴타운

원래는 경사가 심하고, 난립한 정비되지 않은 주택이 많은 동네로 유명하다. 더군다나 아현이라는 지명이 아이들의 공동묘지가 어원이라는 라는 설도 돈다. 따라서 좀 오래전부터 서울에 살았던 사람들은 편견이 있는 동네다. 아현 뉴타운의 시작이었던 마포래미안푸르지오가 수년 전에 미분양이 났던 것은 이 때문이었다고 한다.

 

그러나 현재는 강남 3구와 용산 다음의 상급지를 꼽을 때 대표로 거론된다. 그만큼 집값도 높다. 올해 초 입주한 마포프레스티지자이의 국민 평형 84㎡ 실거래가는 20억이다.

북아현뉴타운 이편한세상 신촌

 

이쪽 동네에 놀러 올 일이 있어서 남는 시간에 이편한세상 신촌 아파트 단지 내부를 둘러보았다. 과거 어땠는지 전혀 모르니 선입견이 없었기에 그냥 우와... 신축 아파트 단지만 가득하네? 교통도 정말 좋고 살기 좋겠다...라는 생각이었다. 경사가 엄청 심한 것이 아현동의 전반적인 단점인데, 신축 아파트는 알아서 평탄화를 잘해놓았으며, 지하주차장을 통해 이동 가능하여 그 단점을 많이 상쇄시켰다.

 

부평 또한 재개발을 통한 천지개벽이 예상된다. 재개발 및 재건축을 통한 뉴타운화로 거주 여건이 상승한 사례는 이미 수차례 증명되었다. 아현 뉴타운 외에도 길음 뉴타운, 신길 뉴타운, 강동구 고덕동 등등이 있다. 부평 재개발을 통해 5년 후 그 사례를 따라갈 것으로 기대된다.




2. 이미 인천의 한계를 뛰어넘은 송도

송도 집값 상승의 1등공신 삼둥이와 송일국 배우

고급 동네라는 인식을 확실히 얻었다. 인천사람이 아닌 "송도 사람"이라고 많이들 그런다고 한다. 마치 동탄 사람, 분당 사람과도 비슷한 의미라고 생각하는데, 내가 송도 살아도 그랬을 것 같아서 충분히 이해된다. 송도는 최초로 인천이라는 틀을 깬 도시라고 생각되었다.

 

서울과 정말 멀다는 단점이 있다. 그래도 광역버스 타면 강남은 1시간 권인데, 일반적으로는 인천 자체 수요를 감당한다. 포스코와 삼성바이오 등 대기업들이 많이 포진했다. 특히 성장성 높은 BBIG의 한 축인 BIO 산업의 중심이다. 양질의 고소득 직장이 송도 내부에 많이 있는 것이 정말 큰 매력 요소라고 생각한다.

 

부평구의 경우 GM대우라는 대기업이 있지만, 인구수 대비 송도만큼 파급력을 절대 같지 못한다. 부평구 경계선에 바로 붙어 있으며, 실질적 부평구나 다름없는 부천 영상문화단지에 EBS나 소니 픽쳐스 등 대형 콘텐츠 기업들이 들어온다고 하는데, 많은 일자리를 공급해줘서 송도를 조금이라도 따라가길 바라는 마음이다. 어차피 재개발 특성상 송도만큼 되기는 어렵지만, 서울 접근성이 좀 더 우수한 장점이 있으니깐...

 

결론적으로 부평구(+미추홀구, 남동구 등)도 1만 세대가 훌쩍 넘는 신축 아파트 입주를 통해 "송도는 그 옛날 인천이랑 절대 달라"라는 인식이 확립된 것처럼 부평도 낙후된 것이 아닌 살기 좋은 동네라는 이미지로 따라가길 바란다. 

 

 

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한 줄 정리

 

재개발을 통한 천지개벽으로 부평구라는 이미지가 낙후된 이미지를 벗고, 신축 아파트 많은 살기 좋은 도시로 재평가, re-rating 받아서 동반 시세 상승을 누리자는 것이 주된 부평 재개발 투자 아이디어!