지금 무주택자와 1주택자는 어떤 포지션을? / 유튜브 신사임당, 부읽남

현재 1 주택자이지만, 주거안정성이 없는 측면에서는 무주택자이다. 현재 1 주택 포지션에서는 어떻게 해야 할지 고민도 많기 때문에 흥미 있게 들을 수 있었다. 

 

신사임당 부읽남 유튜브

1. 저가주택 무주택은 당장 매수

 

무주택은 공짜가 아니다. 왜냐면 그에 따른 인플레이션을 따라가지 못하며, 임차료 납부가 있기 때문. 근래 임대사업자 제도 폐지로 임차료 5% 상한 제한 사라짐. 임차료 오를 리스크가 더 크게 존재함.

 

 

저가주택, 예를 들어 일산과 같은 서울 외곽에 있는집이 짧은 사이에 3억 가량 많이 올랐다. 그리고 실거래가 되었다. 그렇다면? 이 집을 거래한 사람은 서울에서 전세 살다가 매매했을 수도 있음.

현재 20후반에서 30대 초중반이 거래 가능한 가격대의 서울시내 매물은 오피스텔과 빌라정도 남음. 그래도 사는게 맞다고 봄. 아파텔처럼 3~4인 이상 거주 가능한 곳은 가능할 것. 역세권에 아파트처럼 생긴 빌라 또한 사도 된다고 생각함. 주택은 단순히 자산 이상으로 안정적 거주를 위한 필수재이기 때문.

 

15억 이상은 대출 불가 현재 그 가격대에서 상당수의 주택들이 옹기종기 모임. 그렇다면 현재 9억짜리 아파트 사는 사람들이 갈아 탈 곳은 12-13억대이다. 그런데 어렵다. 15억 업그레이드는 거의 불가능에 가깝다. 왜냐하면 9억 이상 주택이라면 1 주택자라도 양도세 부담이 있기 때문. 

15억 이상의 주택에 대해 갭투자도 어렵다. 왜냐하면 갭 투자 시 필요한 현금은 현재 주택을 매도해서 마련해야 한다. 그렇다면 어딘가에 전세로 살아야 하는데 현재 1 주택자 이상이면 전세대출 불가능하다. 따라서 어쩔 수 없이 각자 위치에서 고여있는 추세.

 

규제가 덜한것이 빠르게 오르고, 규제가 큰 것은 천천히 오른다는 의미이다. 그래서 15억 이상 주택은 폭등이 어려울 것. 9~15억 사이 주택은 각자 위치에서 고여있는 추세. 그러나 6억 이하 상대적으로 저렴한곳은 결국 모두 9억 가까이 붙을 수밖에 없다.

 

 

 

 

• 3000~5000만 원 정도 모은 사람이라면?

지방 부동산을 소액 투자하여 키워나가도 될까? 예를 들어, 공시가 1억 이하 다주택 갭 투자 전략. 이것은 비추함. 차라리 서울 또는 수도권에 연고가 있다면? 어떻게든 1억을 만들어서 역세권 오피스텔이라도 하나 사고 다른 것을 하자. 동네를 바꾼다면 매수할 수도 있을텐데, 나는 "특정지역"정도는 살겠다!라는 생각으로 있다가 자포자기하는 것은 너무 안타깝다.

 

내가 수틀리면 거주 가능한 집. 연봉의 10배 이하에서 멈추자. 만약 둘이 벌면 5~6배로 줄어들 것. 그렇게해서 베이스캠프를 차린 후 다음 계획을 보자.

 

 

 

 

 

2. 과연 금리가 오른다면?

• 9억 이상, 특히 15억 이상은?

전혀 영향 없음. 애초에 이 정도 급은 대출이 많지 않았으며 현재는 불가능하기 때문. 6억 이하 라인, LTV+신용대출받은 사람은 금리의 영향을 어느 정도 받을 것.

 

 

• 9억 이하 상대적 저가주택은?

그러나 금리가 올랐지만 그보다 작년 제작년에 집을 영 끌 해서 매수한 사람들(ex. 일산)의 주택 가격이 더 많이 올랐다. 예를 들어 5억 하다가 7억이 되었다. 과연 못 견디고 팔까?

 

요즘 주택 산 사람은 LTV 40~50%+신용대출로 산 사람들이라 주택가격 대비 대출 비중이 많아봤자 60% 임. 거기서 주택 가격이 올라서 LTV가 30~40%가 되는 셈임. 따라서 금리가 0.5%씩 매년 오른다 해도 과연 충격을 받을 사람이 얼마나 될까? 이 이상 급격히 올라도 당장 생활비가 줄어들지 주택을 뱉어낼 정도로 부담이 될 사람은 크지 않을 것.

 

어차피 주택 보유자들은 대출이 적다. 저가주택이라도 50% 가까운 현금을 보유한 상태임. 금리가 웬만큼 급등하지 않는 이상 어떻게든 버틸 수 있을 사람들임. 그렇다고 주택이 3년만에 공급될 수 있는 것도 아님. 공급 시그널을 줘도 지지부진한 상황에서 현재는 상승여력이 보임.

 

 

 

 

3. 현재 1주택자라면?

 

• 1 주택으로 적극적 투자한다면?

50~60대가 할 수 없는 투자를 하자! 돈으로 윗세대와 겨룰 수는 없다. 어차피 내가 좋아하고 가고 싶은 동네는 그분들이 갖고 있음. 소득도 안되고 대출도 안되는데 같이 못 들어감. "그러나, 시간이 많다. 혹은 자녀가 없거나 너무 어리다" -> 남들이 싫어하는 것을 대신 해주자 -> 몸테크를 겸비한 재건축 재개발 투자

 

서울 외곽지역에 작은 평수지만, 재건축 가능성이 있는 구축 아파트를 주로 추천. 그러나 요즘 젊은 사람인데 돈 좀 모았다면 매우 싫어함. 그것을 활용하자.

 

 

• 현재 주택이 불만족스럽다면?

주택 추가도 세금 부담이 커서 지양시키고 싶음. 상가나 업무용 오피스텔을 가는데 말리고 싶음. 가지고 있는 주택을 갈아타며 올라가자. 

 

 

• 이미 거주 여건에 충분히 만족한다면??

 

재건축될 아파트의 상가. 상가 조합원이 되어보자. 운이 좋으면 아파트 분양권을 줌. 운이 나빠도 새 아파트의 상가는 받게 됨. 대지지분을 추가한다는 기분으로 하자. 재개발은 근린생활시설을 활용. 집 개수를 늘리는 것은 정말 심사숙고하자. 실익이 없다.

 

 

 

• 현재 규제는 너무 강력.

만약 집값이 안정화된다면?(가격이 하락한다면?) 규제가 풀어질 수 있음. 예를 들어 30억짜리 강남 아파트가 대출규제가 풀린다면, 모두가 그곳으로 갈 것. 그런 식으로 다들 주택을 업그레이드하려는 수요로 가득할 것. 그런 의미에서 현재 정부 규제는 효과적이라서 이 정도가 이미 집값이 얽눌린 수준일 것이라고 생각함.

 

강남 아파트의 경우 현재 주택 보유자들이 금리나 주택 보유 때문에 스트레스가 거의 없다고 볼 수 있음. 그러나, 전세를 주거나 실거주를 못하는 여건의 강남 주택을 보유한 경우 매우 고통스러울 것.

 

 

 

• 비주거용 부동산은?

예를 들어 업무용 오피스텔이 있는 아파트인데 리모델링이나 재건축을 하려고 하는 곳이 있음. 대지지분에 을 늘리자. 결국 최대한 절세하며 주거용으로 변경하려는 시도.

 

 

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결론적으로, 현재 보수적인 투자는 무엇일까?  상승장에서 다 팔고 현금을 들고 있겠다는 것이 훨씬 위험한 생각. 차라리 여기서 보수적인 투자는 시간에 투자하자. 좋은 입지는 어떻게든 개발될 것. 젊다면 꼭 시간에 투자하자.