재개발 구역 이주 시작할 무렵, 매물(+급매) 증가 이유

재개발 이주가 시작 시점에서 매물이 늘어나는 경우가 많으며 급매 또한 왕왕 발생하기도 합니다. 추가 현금이 필요한 시점이며, 이주 시작 지연 등 변수 발생 시 급매로 이어질 수도 있기 때문입니다. 

 

이주철거 시점이 비록 프리미엄은 조금 더 비싸도 금방 일반 분양 및 착공에 들어가며, 신축 아파트로 변모하게 됩니다. 즉, 시세 상승이 가장 빠르게 일어나는 구간이라고 생각합니다. 투자 기간 대비 수익률을 올릴 수 있는 시점에서 매물 증가 및 급매 point까지 잡을 경우, 수익을 극대화할 수 있을 것이라 생각했습니다.

 

 

 

1. 현금이 더 필요하다

재개발 이주시 추가 현금 동원 필요

재건축보다는 소유자가 실거주 안 하는 경향이 큰 재개발에 이런 상황이 더 많음. 내가 가진 재개발 구역도 조합원 실거주자가 20%도 채 되지 않음.

 

지난 글에서 언급한 케이스를 그대로 들고 와 봄.

감정평가액 2억
전세보증금 1.5억
이주비 대출 한도 0.8억

이주한다면 1.5억의 전세를 주고 사는 세입자가 나가야 함. 이주비 대출을 받을 수 있는 시점과 맞물린다 하더라도 1.5억과 0.8억의 차액인 0.7억이 더 필요함. 후술 하겠지만 만약 해당 조합원이 다주택자이거나, 재개발 아파트 완공 후 전입 계획이 없다면 이주비 대출도 받을 수 없음. 그럴 경우 1.5억이 더 필요함.

 

즉, 이주 전환되는 과정에서 돈이 더 필요한 것이 주된 Point. 현금을 더 조달해야 하는데, 자금계획을 미리 마련해도 개개인 별로 변수가 있을 수 있음. 그 현금 흐름을 감당 못하면 그냥 매도를 할 수밖에 없는 상황임.

 

 

 

그럼 왜 팔게 되는가? 매물로 나오는 Case

 

• Case 1) 추가 현금 투입이 불가능하거나, 하기 싫을 때

위의 항목과 비슷한 내용임. 세입자가 나가면서, 전세 보증금을 마련해줘야 한다면, 추가적인 현금이 필요함. 굳이 이 재개발 구역이 아닌 타 부동산 물건에 투자하고 싶거나, 개인적 사유로 현금흐름이 어려울 때 매물로 나오게 됨.

 

 

• Case 2) 세입자가 나가는 시점이 애매하게 걸릴 경우

 

또 하나의 가정을 들어보겠음. 예시 재개발 구역의 관리처분일자와 이주 계획 및 실제 개시일임.

관리처분 인가 1월
이주 예정 시점 4월
실제 이주 개시 시점 6월

 

만약 기존 전세계약이 3월까지이며, 세입자는 계약 끝나는 대로 더욱이 을씨년스러워진 재개발 구역을 떠나고 싶어 함. 그럴 경우 전세보증금을 돌려줘야 함. 몇 달 살자고 새로 전세 계약하는 임차인도 드물 것이며, 이주 시점에서 세입자 퇴거랑 이사비 줄 생각에 괜히 더 복잡할 것임. 즉, 현금흐름 부담이 생길 수밖에 없는 것.

 

만약 조합원 임대인이 1 주택자라면 공실로 두고 주택담보대출을 받아버릴까 생가해볼 수 있음. 근데 재개발 구역인 만큼 감평가도 작고, 주택 형태도 너무 다양하여 담보대출이 잘 나오지 않음. 실제로 나도 관처 인가 난 것을 주담대 받아서 몇 달이라도 구멍 난 현금 흐름 메꾸기 시도하다가 엄청 스트레스 받았음...

 

사실 이 상황은 미리 예상이 가능하여 여유로운 잔금 일정과 함께 조합원의 수익실현 타이밍에 불과할 수도 있음. 그저 매물이 하나 더 늘어나는 효과일 뿐

 

 

• Case 3) 예상치 못한 이주 지연

 

세입자의 전세계약이 5월까지임. 조합원의 현재 조달 가능 현금은 1억 원이며 그 이상은 절대 불가함. 기존 계획은 이주 4월에 시작하면 이주비 대출을 0.8억 받아서 세입자의 전세보증금 1.5억 원을 마련해줄 생각이었음.

 

그런데 조합 사정으로 이주 시작이 자꾸 지연됨. 그렇게 될 경우 이주비 대출 실행 전에, 전세보증금 1.5억을 마련해줘야 하는데 1억밖에 없음. 도저히 5천만 원은 구하기 힘들 것 같음. 세입자랑 잘 협상해보는 것을 우선으로 할 것이지만, 세입자 또한 이사와 자금 계획이 있기 때문에 틀어질 가능성도 큼. 조합원은 세입자와 전세 퇴거 시점을 조율하거나, 다른 현금 마련 수단을 검토하는 등 알아보며, 얼른 이주가 시작하기를 기다리다가 결국 빠른 잔금 급매로 털어버릴 수 있음.

 

관리처분 인가가 났는데, 반년 가까이 이주를 안 했다거나 한다면 부동산을 순회하거나 지역 부동산 블로그를 열심히 모니터링하며 급매 잡을 시도를 하는 것이 좋은 투자 아이디어가 될 것이라 생각함.

 

 

 

• Case 4) 이주는 봄에 시작한다

 

근데 부동산 보유세 산정 기준일은 5월 31일임. 올해의 경우 다주택자 취득세 중과세 문제와도 겹쳐서 6월이 되기 전에 매도하려는 투자자들이 (생각보다는 적었지만) 있었다고 함. 이런 식으로 보유세 산정 기준뿐만 아니라 각종 대출과 겹치는 것은 매년 봄 연례행사라고 함.

 

그런데 대부분 재개발 구역들이 이주는 봄에 시작한다. 그것이 재산세 산정 기준일과 앞서 말한 매도 사유와 겹쳐서 매물로 나오게 됨. 

 

이번에 지켜보니깐 막상 5월 중순 넘어가면 포기 매물로 급매가 잘 안 뜸. 4월~5월 초가 가장 활발하게 급매가 뜨는 것 같음. 

 

 

 

6.17 부동산 규제로 대출 요건 강화

이주비 대출받으면, 전입신고해야 하는데... 실거주가 가능한가?

6.17 대출 관련 무주택자 부동산 규제

6.17 대출 관련 1주택자 부동산 규제

여기서 언급한 주택담보대출에는 이주비 대출과 중도금 대출이 모두 포함됨. 대출 자체가 무주택자나 1 주택자만 가능하며, 만약 대출 실행 시 전입을 필수로 해야 한다는 규제임.

 

 

감정평가액 작은 거라 이주비 대출 그냥 안 받고 홀딩하면 안 되려나? 그러면 1~2년 후 중도금 대출 허들도 고려해야 함. 예를 들어 감정평가액이 작은 뚜껑(무허가 주택)이나 소형 빌라를 택했다면, 이주비 대출 정도 까짓 거 안 받아도 부담이 적음. 그러나 그만큼 분담금은 훨씬 커지게 됨. 감정평가액+분담금이 조합원 분양가이기 때문. 그리고 높아진 분담금을 중도금 대출 없이 감당할 준비가 되어야 함.  

그런 의미에서 중도금 0,0,100(계약금과 중도금 없이 분담금을 잔금 시점에 일시해 납부해도 되는 것)의 혜택을 받는 재개발 구역의 메리트가 더더욱 커진다고 생각됨. 초기에 0.0.100으로 시공사 입찰이 된 재개발 구역을 진입해도 될 것. 그런데, 이 또한 중간에 번복되며 0.0.100 혜택이 사라질 수 있음. 내가 가진 재개발 구역이 그러함;;

 

 

 

결론

한 가지 케이스만 겪고 느낀 점이라 검토는 더욱 필요할 것이다. 그러나 요즘 같은 상승장에서 부평, 광명, 장위 등 재개발 구역들 보면 생각보다 조합설립인가와 같은 초기 시점과 관처 이후 이주철거시점과 비슷한 입지라도 프리미엄 차이가 생각보다 크지는 않음. 즉, 이주철거시점이 비록 프리미엄이 조금 더 비싸도 "빠르게 돈 벌 수 있는 시점"이라고 생각함. 

 

월급 모아서 백만 원 이백만 원 더 저축하려고 아웅다웅하는 것도 중요하지만, 이런 시점들을 잘 모아가며 천만 원, 이천만 원이라도 더 저렴하게 사는 것이 더욱더 빠른 자산 증식의 길일 것이다.

 

 

관리처분 인가 완료된 재개발 구역 투자 중에 겪은 경험을 토대로 검증되지 않은 개인적인 투자 아이디어를 기록했습니다. 작년 6.17 부동산 규제로 대출 관련 변화가 추가된 것에도 기인합니다. 이미 남들 다 알고 있는 것인데, 혼자 신기해서 기록했을 수도 있습니다.. 투자 경험을 더 쌓으며, 개선 발견하거나 다른 분 피드백을 통해 수정할 점이 있을 시 업데이트 예정입니다.