재개발 초기 투자금과 총매매가 아주 쉽게 계산하는 방법

재개발 매물을 보면 감정평가..? P...? 도대체 얼마라는 건지 이해를 못하겠습니다. 저 포함 모두가 어려워했습니다. 그런데 배워놓으면 정말 쉽습니다. 저 또한 아직 초보지만, 처음 시작하는 분들을 위해 재개발의 초기 투자금(필요 현금)과 총매매가를 계산하는 법을 써보겠습니다.

 

 

 

처음 시작할 땐 용어부터 혼란스럽다

 

재건축, 재개발 투자는 당장 현금이 부족한 20대, 30대 첫 투자자들에게도 많이 추천됩니다. 당장은 거주가 어렵기 때문에 좀 더 저렴하지만, 곧 선망받는 신축 아파트로 변모하기 때문입니다. 즉, "돈은 없으나, 시간은 많은 사람"에게 적합하다는 특징이 있습니다. 그러나 용어부터 너무 생소합니다만, 알고보면 정말 별거 없습니다.

 

존재하지 않는 재개발인 압구정 1구역을 통해 가상의 예시를 들어보겠습니다. "압구정 1구역 매물"이라 인터넷에 검색해보면 부동산 블로그에서 이런 설명을 해줍니다.

 

★급매★
보기 힘든 귀한 매물이에요~!!
전세 세팅 잘되어서 초기투자금도 저렴하고
프리미엄도 정말 착해서
금방 나갈 것으로 예상됩니다~

옆 동네 뒷구정아파트는 12억 하는데
여긴 너무 매력적이죠?? 

감정평가액 2억
프리미엄 4억
전세 1.5억(이주 시점까지 거주 예정)
총 매매가 10억

얼른 "댈댈부동산"에 연락 주세요~~^^

 

대부분 초보자들은 매물을 보고 나서 이런 생각이 들 수밖에 없습니다.

 

그래서 옆에 뒷구정아파트보다 저렴하다는데 도대체 얼마라는 거야?
아니 근데 초기 투자금은 얼마라는 거야? 내가 가진 현금으로 되는 건가?

다음에 여기다가 또 분담금도 내야 한다며? 또 현금 필요한 거 아니야??

머리가 복잡해집니다. 처음엔 용어가 어려우니 복잡해지는 게 인간의 뇌로서 당연하다고 생각됩니다. 함께 차근차근 풀어나가 보겠습니다.

 

 

 

 

초기 투자금(필요 현금)과 총 매매가 계산하는 법

 

재개발 계산 방법

 

 

우선 재개발 주택의 가격(총 매매가)은 조합원 분양가에 프리미엄(P)이 붙는 형태입니다. 조합원은 소유한 자산의 감정평가액(종전자산평가액)에 분담금을 더해서 조합원 분양가를 지불하게 됩니다. 분담금은 통상적으로 철거 이후 납부를 시작합니다. 따라서 처음 매수할 때 필요한 현금인 초기 투자금(초투)은 프리미엄+감정평가액과 연관되어 결정됩니다.

 

보통은 세입자가 살고 있는 경우도 많습니다. 만약 전세를 살고 있다면, 프리미엄+감정평가액-전세보증금이 되겠지요. 초기 투자금 부담이 줄어들게 됩니다. 그러나, 공실이라거나 보증금이 작은 월세를 살고 있다면 당연히 초기 투자금이 더 커지게 됩니다.

 

 

이주가 시작된 시점에서는 세입자들이 나가게 됩니다. 그러면서 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 투기과열지역은 감정평가액의 40%, 조정대상지역은 50%만큼 대출을 받을 수 있습니다. 투자를 했는데 이주가 시작될 경우, 세입자에게 보증금을 일부 돌려주면서 이주비 대출을 실행하면 됩니다. 상단의 예시에서는 추가로 7천만 원을 더 지불해야 하는 케이스네요.

 

6.17 규제로 인해 이주비 대출을 받을 시 해당 주택에 무조건 등기를 쳐야 하는 규제가 신설되었습니다. 또한 무주택자나, 기존 자산을 매도 예정인 1 주택자만 이주비 대출을 실행 가능합니다. 즉, 다주택자나 실거주 불가능한 사람들에게는 초기 투자금 부담이 더 커졌다는 것입니다. 

 

 

그리고 철거 이후 납부를 시작할 분담금(조합원 분양가 - 감정평가액*비례율)이 있습니다. 상당수 케이스는 10:60:30으로 분담금을 납부합니다. 계약금 10%는 현금으로 납부해야 한다고 합니다. 중도금 60%는 중도금 대출을 통해 충당 가능합니다. 마찬가지로 투기과열은 40%, 조정대상은 50% 적용입니다. 남은 10~20%는 현금을 내는 게 정석이지만, 이자가 다소 비싸더라도 의도적인 연체를 하는 경우도 빈번하다고 합니다. 어차피 개인의 신용에 영향 가능 케이스가 아니기 때문이라고 합니다. 나머지 잔금 30%는 주택 완공 후 입주 시점에 주택담보대출을 받아서 연체된 중도금까지 종합하여 납부 가능합니다.

 

 

 

---

 

 

사실 정확한 매매가 산정을 위해서는 조합원 분양금에서 감정평가액이 아닌 권리가액(감정평가액 ×비례율) 빼야 합니다. 그러나 처음부터 이거까지 반영하면 너무 복잡해지죠. 우선은 큰 방향성에서 투자 여부를 결정하기 위해 비례율은 통상적인 100%라고 가정하고, 감평가로 계산하는 게 더욱 신속하고 편한 방법이라고 생각합니다. 큰 방향성을 결정 후 디테일을 위해 비례율을 예상해볼 수 있습니다.(링크 참고) 

재개발 비례율의 변화_ with 종후자산평가액(분양가), 종전자산평가액(감정평가액), 사업비, 분담

 

 

 

실제 부동산 현장 예시

 

 

재개발 매물 예시

 

실제 부평 2구역 임장 가서 공인중개사님한테 받은 종이입니다. (저 매물은 그 공인중개사님 블로그에도 홍보했던 거라, 모자이크 처리하지 않고, 예시로 들어보겠습니다)

 

일단 저기서 쓰인 매매가는 총 매매가가 아닌 감정가+프리미엄으로... 분담금을 제외한 금액... 즉 굳이 신경 안 써도 될 금액입니다. 사람들마다 쓰는 용어가 은근히 달라서, 본인이 판단하고 찰떡같이 걸러서 들어야 하는 것이 필수입니다.

 

현재 이주 진행 중(현청자로 인해 지연되는 중)이며, 조정대상지역이라 이주비 대출을 50% 받을 수 있습니다. 프리미엄+감정평가액의 50%를 하여, 3.16억의 현금이 초기 투자금으로 필요합니다.

 

실제로 조합원 분양가는 설명 안 해주시는 경우가 많아서 알아서 찾아봐야 합니다. 임장 전에는 꼭 사전조사를 하고 가야 할 요소이지요. 부평 2구역 74형의 조합원 분양가는 3.55억입니다. 프리미엄이 2.7억이니 총매매가는 6.25억입니다. 분담금은 2.8억 가량에 10:60:30으로 납부가 필요하니, 향후 현금흐름도 어느 정도 계획을 세워놔야 합니다.

 

 

---

관심 지역의 재개발 구역 매물들을 검색해보면, 이러한 양식의 재개발 매물 설명이 홍수처럼 쏟아집니다. 앞서 설명과 도표들을 통해 생각보다 재개발 금액 계산하는 게 별거 아니라고 느껴지셨을 것이라... 믿습니다! 이를 통해 적용해보시면서, 투자 고려하는 구역의 재개발 가격과 초기 투자액을 좀 더 쉽게 파악하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.