세대당 평균 대지 지분 1분 안에 구하는 방법 with 스마트 국토정보

세대당 평균 대지 지분의 필요성

 

앞선 글에서 재건축 분담금을 추정하는 공식을 소개했다.

 

분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양 기여 금액 

 

분담금은 당연하게도 적게 나와야 투자 가치가 높다. 그러려면 일반분양 기여 금액이 높게 나와서 조합원 건축원가를 많이 차감시켜줘야 한다.

 

일반분양 기여 금액  = 대지지분 1평당 일반분양 수익 X 일반분양 기여 대지지분

 

그러려면 일반분양 수익이 높아야 한다. 무엇보다도, 조합원 소유 대지지분이 높아서 일반분양에 기여하는 대지 지분이 높아져야 한다. 그런데 아파트마다 평형과 그 비율은 가지각색이라 이 대지지분이 높은건지 낮은건지 쉽사리 감이 안 잡힌다.

 

그럴때, 편하게 알 수 있는 방법이 있다. 세대당 평균 대지 지분이라는 개념이다. 모든 아파트를 공통적으로 이 지표를 따라 개략적인 대지 지분을 비교적 직관적이고 쉽게 비교할 수 있다. 그렇다면 용어도 생소한데 이걸 어떻게 구할까? 1분 안에 구하는 법이 있다.

 

 

세대당 평균 대지지분 구하는 방법

이런 정겨운 디자인의 어플리케이션이 있다. 어플리케이션이기 때문에 모바일에 특화된 유저 인터페이스지만, 컴퓨터로도 꽤 쓸만하다.

스마트 국토정보 썸네일

정부를 상징하는 마크와 국토교통부라는 네이밍에서 볼 수 있듯이 국가에서 만든 공식 어플이다. 즉, 가장 신뢰할만한 자료라는 것이다. 

 

이 앱을 활용하여, 세대당 대지지분 구하는 법을 직접 보여주겠다. 앞선 예시인 둔촌주공은 대지 지분이 워낙 좋은 재건축 사업이었기에, 조금 반대 예시를 삼아보았다. 서울 노원구 하계동의 극동건영벽산이라는 아파트(a.k.a. 건극벽)인데, 사회초년생이 접근할만한 가격대에 7호선 하계역 초역세권 대단지 아파트이다. 준수한 학군과 평지에 위치했으며, 중랑천 및 경의선 숲길로 우수한 산책 환경을 제공하는 등 장점이 많다고 생각했다. 재개발 구역 투자를 결심하지 않았다면, 실거주 겸 신혼집 1순위로 삼았던 아파트다.

 

우선 하단 그림이 스마트 국토정보 앱의 첫 화면이다. 원하는 아파트의 이름을 치면 아래와 같이 구역이 표시된다. 그리고 하단에 면적이 표시된다.

세대당 평균 대지지분 구하는 법 1

면적 / 3.3㎡을 하면 평수를 알 수 있다. 이를 세대수로 나누면 된다. 극동건영벽산 아파트는 1,980세대이다.

 

세대당 평균 대지지분 = 면적(평) / 세대수

= 67,511.3㎡ / 3.3㎡ / 1980세대

= 10.33평

 

이렇게 산출이 된다. 그리고 좌하단에 토지 버튼을 누르면 아래 창이 뜬다.

 

세대당 평균 대지지분 구하는 법 2

면적이 다시 한번 나오며 제 3종 일반주거지역이라는 표시가 있다. 이말인 즉슨, 용적률 300%까지 신축 아파트를 재건축할 수 있다는 뜻이다. 2종일반주거지역인 경우도 많은데, 이는 용적률 250%까지만 재건축 사업을 진행할 수 있다는 뜻이다. 즉, 3종주거지역이 비교적 경쟁력 있는 입지라는 것이다.

 

극동건영벽산 아파트의 경우, 세대당 평균 대지지분이 10.33으로 작은 편에 속하다. 아무래도 동간 간격이 넓지 않으며, 소형 평수 위주로 구성되었기 때문이다. 사실 그렇기 때문에 입지 및 주거 환경에 비해 비교적 사회초년생들이 접근할만한 가격일 수도 있다. 

 

방금 소개한 일련의 과정들이 익숙해지면, 1분도 안 걸릴 것으로 예상된다. 

 

 

 

개별 소유 대지지분 구하는 방법

이렇게 세대당 평균 대지지분을 구해서 다른 아파트와 비교를 쉽게 할 수 있다. 만약 이 재건축 사업 투자를 좀더 심도있게 분석하려면 앞선 글의 분담금 추정 작업을 해야한다. 그러려면 현재 투자하려는 매물이 소유하고 있는 대지지분을 구하는 방법이 있다. 역시나 같은 어플리케이션에서 쉽게 알 수 있다.

개별 소유 대지지분 구하는 법

우상단에 대지권을 클릭하면 위의 캡쳐화면을 볼 수 있다. 집한건축물에서 원하는 동, 층, 호수를 기입하면 지분이 나온다. 40.06㎡라는 뜻이다. 

 

 

 

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이렇게 스마트국토정보 어플리케이션을 간단하면서도 신뢰도 높은 방법으로 대지지분을 구할 수 있게 되었다. 꼭 재건축 사업이 아닌, 실거주 혹은 갭투자로 구축 아파트 매수를 고려하고 있더라도 숙지해두면 좋을 방법이라고 생각된다. 이왕 사업성 좋은 구축 아파트에 살다가 재건축 논의될 때, 대지지분이 크다면 더 큰 수익을 기대할 수 있기 때문이다.