조합원은 유한책임이 아닌 무한책임사원이다

조합원으로서 조합에 주인 의식을 가지 못하는 경우가 많다. 그저 조합장이나 간부를 따라야만 할 것 같고, 잘되기만 기대하는 어떠한 조직의 직원(유한책임사원)과 유사하게 생각하기도 한다. 그러나 조합원은 일정한 지분(무한책임사원)을 가진 주체이므로 충분한 주인 의식을 가질 필요가 있다.

 

사실 원래는 전혀 몰랐던 개념이다. 법학을 전공하시고, 공인중개사를 취득하며, 실제 성공적인 재개발 투자를 하시는 회사 부장님으로부터 여러 부동산 썰을 들을 일이 많다. 그중 재개발 투자에 임하며 평소 가진 생각을 틀어버렸던 개념을 배우게 되어서 이 참에 블로그에 기록해놓으려 한다. 

 

 

 

무한책임과 유한책임의 차이점

 

회사 부장님이 갑자기 나에게 물어봤다.(원래 일 없을 때 부동산 얘기 종종 함)

 "O 주임은 지금 재개발 조합원이잖아?
그게 현재 우리가 다니는 회사(ㅇㅇㅇㅇ) 직원이랑 무슨 차이인지 알아?"

 

몰랐다. 나 자신이 법 공부와 전혀 관련 없는 삶을 살아왔기 때문이기도 하다. 무한책임이라는 말 자체를 살면서 처음 들어봤으며, 조합원이나 직원이나 그저 소속된 사람 아니야?라는 개념만 잡혀있을 정도였다.

 

기본적으로 조합원은 무한책임사원이고, 직원은 유한책임사원이라고 한다. 말 그대로 책임을 무한정 가지느냐 한정된 책임을 가지느냐 차이이다. "원베일리"라는 투자 집단을 통해 말도 안 되는 예시를 들어보겠다.

 

• 무한책임(10명의 조합원)

"원베일리"라는 조합이 있다. 총자산은 20억이다. 10명의 조합원으로 구성되어 있으며 그중 한 명이 조합장이다. 지분은 모두 동일하여 각각 2억씩 소유했다. 

 

1년 후 조합의 자산이 5억 원으로 "개떡락"했다. 그럴 경우 조합원 각각의 재산은 5천만 원이 된다. 그다음 해에 조합의 자산은 -3억 원으로 빚만 지게 되었다. 그럴 경우 조합원 각각 3천만 원의 부채를 가진다. 그러다가 그다음 해에 갑작스레 조합의 자산이 50억 원으로 "떡상"했다. 그럴 경우 조합원 각각의 재산은 5억 원이 된다. 즉, 조합원이라면 잘되든 어려워지든 조합의 자산 증감에 지분만큼 직결된다.

 

 

 

• 유한책임(1명의 오너와 9명의 직원)

"(주)원베일리"라는 주식회사가 있다. 총자산은 20억짜리 투자부동산 1개로 구성되었다. 오너의 지분 100%이며, 그것이 오너의 전재산이다. 그리고 9명의 직원을 뒀다. 직원들의 연봉은 각각 균일하게 2천만 원이다.

 

1년 후 회사의 투자부동산이 5억 원으로 폭락했다. 순자산은 투자부동산 5억 원에서 직원 총 연봉 1.8억을 판매관리비로 차감한 3.2억이 되었다. 그다음 해에 회사의 투자부동산은 -3억 원이 되었다. 그럴 경우 (주)원베일리의 순자산은 직원의 연봉까지 차감한 -6.6억 원이 되었다. 그러다가 그다음 해에 갑작스레 투자부동산이 50억 원으로 떡상했다. 그럴 경우 (주)원베일리의 순자산은 직원의 3년 간 연봉을 차감한 44.6억 원이 된다. 

 

즉, 직원의 월급은 그 주식회사의 흥망에 상관없이 월급만 받는다. 그저 판매관리비라는 "비용" 명목으로 빠져나갈 뿐이다. 직원들은 자산의 변동에 상관없이 월급만 받는다. 물론 회사의 흥망에 따라 PS도 받을 수 있고, 연봉 삭감이 있을 수도 있고, 감원이 있을 수 있지만 이번 사례에선 무시하자... (주)원베일리 투자부동산이 잘되면 모두 오너의 것이며, 안되면 모두 오너의 빚이 된다.

 

 

 

조합장은 조합원의 대리인이다.

 

조합원의 목소리를 대신 낼 대표자라는 것이다. 예를 들어 재개발 재건축 정비 사업에서 시공사와 관공서 등 수많은 이해관계자와 협상이 필요하고 처리해야 할 업무가 많기 때문이다. 그렇기 때문에 조합장이라는 대리인을 뽑아서 일정 대가를 주고 조합 관련 업무를 대표하여 처리하도록 한다.

 

즉, 조합장과 회사 오너는 다르다는 것이다. 조합원과 함께 자신의 지분만큼만 무한책임을 가질 뿐이다. 그러나 조합장이 이 재개발 구역에 오너인 것처럼 특정 조합원을 배제하려 하기도 하고, 자신만을 따라오는 세력을 만드려고 하기도 하고, 시공사와 결탁하여 많이 "해 먹기"도 하고... 각종 비리들이 횡행한다. 이미 그런 수많은 사례들이 언론을 타기도 했고, 조합장 및 관련 간부들이 해임되기도 하고, 소송을 진행하기도 한다.

 

 

 

결론 : 주인의식을 가지자

물론 훌륭한 조합장도 많을 것이며, 그런 분들은 같은 돈이라도 수익성이 극대화된 정비 구역이 되는데 큰 도움이 될 수 있다. 그러나 반대의 경우도 많안일하게 지켜만 보다가 시공사 공사비가 비정상적으로 상승하여 조합원 분담금이 증가하기도 하며, 현금청산자와의 협상이 지지부진하게 되어 신축 아파트 입주는 늦어지고 금융 비용만 자꾸 납부하게 되기도 한다. 즉, 조합원 개개인의 자산과 직결된다.

 

나 또한 처음엔 그저 어떻게든 되겠지.... 좋은 게 좋은 거지... 나 잘 모르는데 괜히 나서도 되는 거야...? 아.. 귀찮은데 총회 참석하고 꼭 투표해야 돼...?라는 안일하고 소극적인 생각만 가졌다. 나 자신이 무한책임을 가졌다기보다는 그저 어딘가에 소속된 직원(유한책임사원)의 태도를 가졌던 것이다. 그러나, 조합에 무한책임을 지는 사원으로서 어떠한 현안에 주인 의식을 가지고, 현안에 적극적일 필요가 있을 것이다.

 

내가 이 개념을 배우고 그렇게 변하리라 다짐하게 되었다.