부개4구역 매도 시나리오

 

③ 물건정보↓
⒜ 소재지 : 인천 부평구
⒝ 단지명 : 부개4구역
⒞ 평형 : 29평(74형)
현재 이주 단계, 2025년 입주 예상.
④ 분류 : 재개발
⑤ 개인/법인 : 개인
⑥  취득일 : 2020년 11월
⑦  취득당시시세 : 총 매매가 5.9억(감정가 7000만원+p2억+분담금 3.2억)
⑧ 현 시세↓ 
⒜ 직전월 :  6.9억(p3억)
⒝ 현재 :  6.8억 (p2.9억)
* 84형은 P3억 초중반대(총 매매가 7억 중후반)
* 최근 자서없는 잔금 100%로 변경되며, 인근 재개발에 비해 하락폭이 거의 없는 편. 2억 후반대 매물은 지속적으로 매수세가 붙는 것으로 보임. 
⑨ 규제지역 : 조정대상지역
⑩ 타주택 보유여부 : x
⑪ 매도하려는 이유 :
1) 곧 결혼 예정이라 실거주 가능한 상급지 구축으로 이동 욕구. 서울 시내 거주 안정성 확보
2) 원랜 신축 아파트가 좋다 생각하여 관처인가된 재개발을 샀음. 부평에서 평생 살다가 서울 오피스텔 투룸으로 월세 신혼집 구하여 살아보니 서울 거주가 너무너무 좋아서 구축 아파트라도 가고 싶음.


⑫ 매도시나리오 :
1년 후 일반과세 시점 부, 집값 추이에 따라 결정. 예비신부가 가진 자금과 합치며, 3가지 시나리오 생각.

시나리오 1) 1년후, 부개4구역의 가격이 현재 7억대 서울 20평대 구축 아파트 가격과 붙거나 초과할 때.

따로 정리해둔 7억대 구축 아파트 단지 15개 목록 중에 예산에 들어오는 가장 매력적인 아파트로 예비 신부 돈과 합쳐서 갈아타기.

 

시나리오 2, 제일 가능성 높음) 1번시나리오 실현 실패, 인천 신축 입주 물량 부담으로 서울 구축 아파트와 가격 차이가 벌어졌을 때

존버하며 재개발 홀딩. 잔금 100퍼 요건 덕분에 2025년 입주까지 신용대출 이자만 내며, 시나리오1이 되도록 기다리기. 아직도 부개4구역이 삼산타운, 래미안부평 등 기축 아파트 단지들과 비교하여 안전마진이 1억 이상이 깔렸다고 생각함.

 

시나리오 3) 3~4억대 수도권(일산, 행신, 계양 등) 저가 아파트가 고점 대비 20퍼 이상 하락할 경우,

예비신부 명의로 추가 주택 매수 및 실거주 검토, 혼인 합가 비과세 이용. 부개4구역은 입주 시점까지 홀딩.


⑬ 예상리스크
1) 2022년, 2023년 인천 부평 물량 부담.
2) 이미 꽤 많이 오름. 과연 인천 부평 신축 아파트 84형 10억을 시장에서 받아줄 것인가?
3) 부개4구역 재개발 이주 속도 지연