부천 상동 라일락마을 임장기

상동 라일락마을 임장을 다녀왔습니다. 2002년 입주로 중동신도시에서 비교적 연식이 새것입니다. 길건너 옆 동네인 삼산동 실거주자로서 약간의 선입견과 생생함을 동시에 담아 임장기를 작성해보겠습니다.


2002년 입주, 총 2825세대
라일락신성미소지움(955세대)
→ 59㎡ 매매가 : 6.5억 / 전세가 : 4.5억

라일락경남아너스빌(474세대)
→ 84㎡ 매매가 : 7.45억 / 전세가 : 5.5억

라일락동양덱스빌(370세대)
→ 84㎡ 매매가 : 7.7억 / 전세가 : 5.8억

라일락대우유림(572세대)
→ 84㎡ 매매가 : 8억 / 전세가 : 5.3억

서해그랑블(454세대)
→ 127㎡ 매매가 : 11.5억 / 전세가 : 7억

라일락마을 입지

특정시점의 가격을 기록한 것이라 전반적 흐름 및 가격비교를 대표할 수 없을 것이다. 지속적으로 가격들을 모니터링하면 같은 연식에 같은 평수, 비슷한 브랜드급이라도 초품아에 따라 어떻게 변하는지, 역과 거리에 따라 어떻게 변하는지, 유해시설 인접성에 따라 전세가는 어떻게 변하는지 스터디하기 정말 좋은 케이스 같다.

투자 아이디어

평지에 쾌적하게 위치한 대단지 택지이다. 아래 사진만 넓은 의미에서 중동신도시에 포함되지만, 연식이 약 10년 가량 앞선다. 워낙 주택공급이 제한되고 있기 때문에, 역세권&대단지&준수한학군&인프라 이를 모두 갖춘 주택들이 귀해지고 있다. 그만큼 최근 1년새 약 30% 가량의 가파른 상승을 보였다.

단지 중앙에 깔끔하게 정비된 산책로

길건너에 부천영상문화단지 개발 호재를 가진다. 현재는 아무도 찾아오지 않는 야인시대 세트장이자, 아인스월드 부지인데 그냥 허허벌판이라고 보는게 맞다. 거주자로서 어느정도 파급력을 가질지는 도저히 상상이 안 간다. 소니픽처스와 EBS 등이 들어온다고 하는데, 양질의 일자리에 가장 큰 주목을 해야할 것이다. 왜냐면 부평부천이 거주 환경에 비해 집값이 저렴한 가장 큰 이유가 일자리가 멀고, 그나마 가까운게 고소득 직장 분포가 적은 가산디지털단지였기 때문임.

인근 대장아파트는 부천시청역에 위치한 중동센트럴푸르지오와 힐스테이트 중동이다. 1기 신도시 중심 입지에 위치한 초역세권 1군 브랜드 대단지이다. 84형 기준 13억으로 시세 상승을 이끌고 있다.

 

 

 

입지

1. 교통
7호선 상동역 200m~1km(도보 3분~15분)이다. 이를 통해 가산디지털단지역은 약 20분 안에 접근 가능하다. 반포 고속터미널역은 약 50분 정도이다. 현재 공사 중인 신안산선이나 신림선을 탑승시 환승 1번으로 약 40분만에 여의도에 접근 가능하다. 서해선 완공 시 마곡은 환승 2번으로 약 30분대에 접근 가능하다. 언제될지는 모르지만 GTX-B가 부천종합운동장역에 선다. 7호선타고 부천종합운동장역으로 10분 이내 접근하여 이용 가능하다. 러시아워에는 배차가 3~6분이지만, 평시에는 배차가 12분으로 다소 길다.

 

그리고 소풍 터미널이 도보 15분 정도 소요된다. 출장 등 지방 갈 일 많은 분들도 도보권(짐 많으면 애매함) 혹은 택시요금 기본료 이내에서 이용 가능하다. 계양구-서구-부평구-부천이 대중교통을 통한 지방 이동에 상당히 불리한 입지이기 때문이다. 광명역은 애매하게 멀며, 영등포역이나 서울역 가려면 도어투도어 기준 1시간이 넘게 걸린다. 인천 송도역에 ktx 뚫린다는데 거기는 서울보다 더 멀다. 버스 또한 그렇다. 인천터미널은 너무 남쪽에 치우쳐져 있으며, 그나마 가기 편한 고속터미널은 환승이 없더라도 1시간 가까이 지하철을 타야해서 애매하다. 따라서 소풍터미널 인접은 지역 내에서 큰 경쟁력이라고 생각한다.

 

도로교통은 중동IC가 바로 옆에 있어서 어디든 고속도로타고 신속한 이동이 가능하다.



2. 학군
석천초 초품아이다. 보다시피 학년이 올라갈 수록 학생수가 증가한다. 지역 내에서 선호 학군이라는 징표 중에 하나다.

라일락마을 석천초 / 출처 : 아실

또한 부천 시내에서 최상위권 성적을 지니는 석천중학교가 도보권이다. 웬만한 학군지에도 뒤쳐지지 않는 수준이다.

라일락마을 석천중 / 출처 : 아실

 

중동신도시 학원가 또한 인천부천 지역에서 가장 우수하다고 생각한다. 일부는 목동학원가를 이용하기도 한다고 들었다.

 

3. 상권
아파트 단지 북쪽에도 상동택지 상권이 붙어있다. 단지 남쪽에는 길건너면 상동홈플러스와 뉴코아가 있다. 단지 오른쪽에는 세이브존이 있다. 좀만 더 걸어가면 중동현대백화점과 유플렉스가 있다. 즉, 상권이 정말 우수하다.

 

그러나 단지와 가장 가까운 상동역 인근은 유흥시설 및 숙박업소가 많다. 개인적으로는 왜 신도시에 이런걸 같이 지어놨는지 이해가 정말 안가는 요소이며, 단점이라고 생각된다.

 

 

4. 환경 및 상품성

보다시피 아파트 단지 자체는 이런 평화로운 분위기가 가득하다. 라일락마을만 해도 3천세대에 가까운 초대형단지이며, 진달래마을, 다정한마을, 상동주택가까지 단지 내부에선 쾌적한 정주여건이다. 그러나 지하주차장을 가보니 아파트 내부와 직결되는 통로는 없는 것으로 보인다.

상동호수공원과 가깝다. 육교로 편히 건널 수 있다. 상동 호수공원 초입 육교까지는 단지 내부 산책로 통해 접근 가능할 수 있다. 삼산동 거주자 입장에서도 실제로 상동호수공원 산책도 자주하는데, 상당히 만족스럽다.

 

라일락마을 서쪽으로는 서울외곽순환고속도로가 붙어있다. 고가도로이며, 워낙 통행량이 많다보니, 외관상으로 보나 주거 쾌적성으로나 좋지는 않다. 지하화 얘기가 자꾸 구상된다. 심리적으로 끊겨있는 느낌이 큰데, 영상문화단지 개발과 더 큰 시너지를 낼 것으로 생각된다.

 

 

 

단점 및 리스크

 

인근 지역에 물량 부담이 크다.

 

우선 서쪽에 바로 인접한 부평구에 재개발 구역이 많다. 특히 7호선 라인 따라 산곡역 인근만해도 10000세대 가까이 공급 예정이다. 물론 상동과 중동이 부평보다 서울 접근성이 좋지만, 약 5년 이내 인근에 브랜드 대단지 신축이 순차적으로 입주할 경우, 부담이 클 것으로 생각된다. 

 

북쪽으론 3기 신도시인 대장신도시와 계양신도시가 위치한다. 3기 신도시가 토지 보상 및 유물 출토 등으로 자꾸 지연이 되고 있긴하지만, 장기적으로는 언젠가 생길 신도시이긴 하다.

 

그래도 위에 말했던 물량 공급 예정지보다 중동신도시의 입지가 더 좋다. 이미 구축된 인프라가 하루 아침에 만들어지는 것도 아니다. 수도권 서부 2기신도시인 검단이나 김포한강신도시만 봐도 아직 인프라가 완전히 자리잡은 느낌은 들지 ㅇ낳는다. 이미 형성된 중동신도시의 학원가와 상권 등은 근거리 내에서 웬만한 것들을 해결할 수 있는 여건이 되어 큰 매력이 될 것이라 생각한다.