올림픽선수촌 아파트 임장기 - 꿈의 재건축 올선

방이동 올림픽선수촌 임장견학 기록

아직 사회초년생 나이라 당연히 돈은 없지만, 향후 열심히 자산증식하여 등기치는게 목표입니다. 원래 임장가면, 인근 부동산도 들러보는게 당연지사지만 올선 공인중개사에게 당당히 매물있냐고 물어볼 자신이 도저히 없었습니다. 마치 중학생이 연세대나 고려대 입학하고 싶어서 신촌안암 놀러간 느낌으로 봐줬으면 좋겠습니다.

 

올림픽선수기자촌 아파트, 1988년식, 5540세대

2021년 6월 기준
62㎡ 호가 17.4억 / 실거래가 16억
84㎡ 호가 21~21.5억 / 실거래가 20.8~22억
100㎡ 호가 24~25억 / 실거래가 22~23.4억
126㎡ 호가 29~30억 / 실거래가 29.5억
163㎡ 호가 33~34억 / 실거래가 33.5억

※ 투자 아이디어

얼마전 누군가가 나에게 20억으로 무슨 아파트를 사고 싶냐고 물어봤다. 좀더 보태서 올선 30평대 사고싶다고 답했다. 못 보태면 갭투자하고, 남은돈으로 세금낼 현금흐름 만들거라고 했다. 그분은 거기 생각보다 외졌고, 길건너면 강동구 하남 아니냐고... 그리고 본인도 그 아파트 가봤는데 너무 구축이라 왜 비싼지 모르겠다고 했다.

그러나 나는 올선의 매력이 그것이라고 생각했다. 독립된 초대형 단지라는 점이다. 또한 자연환경이 좋다. Gated Community를 구성할 수 밖에 없는 입지가 매력이다. 그렇기에 좋은 학군을 자랑한다고도 생각했다. 그런데, 교통도 좋다. 잠실이 무지 가깝다. 9호선타면 강남한복판은 지척이고, 5호선 타면 광화문도 멀지 않기 때문이다. 또한 서울의 중심축은 강남역에서 삼성-잠실로 이동하고 있다. 이 추세는 이미 시작되었고, 삼성역 복합개발과 GTX가 완공되면 더더욱 그렇게 될 것이다. 그만큼 중심축과 더 인접해진다. 그래서 이미 강동구, 성남시, 하남시 등 동남권 가격은 탸 지역에 비해서도 유난히 급히 오른 것 같다ㅠㅠ

※ 재건축

최근 정밀안전진단을 통과했다. 아직 신축아파트로 변모하여 입주할 때까지 갈 길은 멀다. 그러나 단지 돌아다녀보면 알겠지만, 현재도 살기 좋다. 이미 생활 인프라가 우수하며, 단지 관리 상태가 좋다. 보니깐 페인트칠한지도 꽤 되어보였는데, 그래도 좋아보일 정도였다.

정밀안전진단을 통과했다는 현수막이 걸려있다.

재건축 사업성이 정말 좋다. 전체 5540세대 중에 20평대는 약 1%대 비율이다. 34평형은 30% 후반대다. 즉, 절반이상이 중대형평형 이상으로 구성되었기 때문이다.

아래 캡쳐처럼 면적을 잡은게 과연 맞을지는 모르겠지만... 세대당평균대지지분이 좌측 사진처럼 계산할 경우 27.8평, 우측은 24.9평이다. 우측처럼 산정해도 어마무시한 대지지분이다. 혹시 정확한 범위 아시는 분은 댓글로 가르침 부탁드립니다.

보성고 우측 숲길 구역이 올선 포함인지 몰라서 있는경우 없는경우 둘다 재봄

투자초보의 잡생각 뇌피셜인데, 올선 재건축 리스크는 "입주자들의 재건축 진행 동의여부"라고 생각했다.  왜냐하면 이미 "너무 살기 좋아보여서"이다. 단지내에서 할머니할아버지들께서 산책하는게 많이 보였다. 과연 이분들이 재건축 진행 때문에 수리도 잘 안해줘서 더 불편히 지내다가 말년에 굳이 늘 살던 동네를 떠나고 싶을까 생각이 들었다. 또한 독립된 커뮤니티에서 오는 차분함과 좋은 학군이 매력이었는데, 서울시에서는 임대비율도 높이려고 압박도 할 것이고... 그 매력이 조금 떨어질 수 있다는 점 때문이다. 물론 모든 정비사업이 원주민 동의 여부로 갈등이 있긴 할 것이다.

 

여담으로 올림픽파크포레(둔촌주공) 매도 시점은 올선 이주 시작할 때 떡상할 전세가격, 그와 함께 매매가격까지 밀려올라가는 시점일까 생각된다...

 

※ 입지분석

 

1. 교통

5호선과 9호선급행 올림픽공원역과 길건너로 인접한다. 9호선완행 둔촌오륜역과도 인접함. 향후 재건축 완공시 지하통로로 올림픽공원역 정도는 충분히 뚫지 않을까 예상된다.

올림픽공원역에서 바라본 올선

3호선 하남연장이 현실화될 경우 역세권이 될 가능성 높다. SRT 수서역, 대치동학원가, 신분당선 및 판교환승 등 교통 편의성이 많이 증대될 것임. 그러나 아직 삽도 안 떴으니 멀었다고본다.

2. 학군

오륜초, 세륜초, 오륜중, 보성중, 보성고가 있다.

학군에서 가장 대표 지표인 중학교로 알아봤다. 오륜중학교는 학업성취도 평균 97.2%로 서울평균 78.0%, 송파구 82.4% 대비하여서도 매우 높은 수치임. 특목고 진학률도 4.9%로 송파구에서 가장 앞서가는 수치를 보여준다.

출처 : 아실

또한 방이동학원가가 유명하다고 한다. 길건너 둔촌올림픽파크에비뉴포레로 입주가 완료되면, 학원가 또한 더욱 시너지를 낼 것이라 생각한다.

3. 자연환경

아파트 단지 자체가 대형 리조트 같다. 숲길, 개천, 대형 공원 모두 갖췄다. 둔촌오륜역쪽 입구로 접근했다가 좀 걷다보니 단지내 이런 숲길이 있다. 이쪽도 과연 아파트 대지지분에 포함될까 안될까 궁금했다...

또한 단지 중앙을 관통하는 감이천이 흐른다. 산책로가 아주 깔끔하게 잘되어있다. 비가 오락가락 내리는 날이었어도, 쾌적하게 산책이 가능하다.

그리고 바로 옆에는 엄청난 규모의 올림픽공원이 있다.

4. 상권 및 편의시설

단지내 우체국과 파출소 등 각종 관공서가 있다. 올림픽프라자 상가가 정말 크다. 독립된 상권은 단지 내부에서 차분한 분위기를 주기에 장점이라 볼 수도 있지만, 너무 뭐가 없어서 단점이라 생각할 수도 있을 것이다. 주변에 대형마트가 없기 때문이다. 하나로마트 방이역점이 그나마 가깝다. 그렇지만 마켓컬리나 쿠팡프레시 등 배송이 잘되어서 대형마트 접근성이 그렇게 중요한 요소라고 생각안한다. 가까운 잠실가면 롯데백화점, 롯데마트 등등 모든게 있다.

사실 단지 한가운데 스타벅스 올림픽아파트점이 있는게 신기했다. 스벅충으로서 더욱 놀라고 매력을 느낀 요소. 2층에 커뮤니티센터 헬스 이용후 1층가서 스타벅스 한잔이 가능할곳이다.

※ 총평

막상 가봤을때 올림픽선수촌 아파트는 예상보다 더 좋아보였다. 자산을 더욱 늘려 올선에 얼른 살고싶다는 동기부여를 얻었다.