계양 힐스테이트자이 분양가 분석, 더 매력 있는 청약인 이유

향후 계양구에서 최소 10년은 대장 노릇을 할 것 같은 힐스테이트 자이 계양 아파트의 분양이 시작됩니다. 평생 계양구와 부평구에 살아왔던 실거주자 입장, 재개발 투자자 입장에서 입지분석, 청약 정보, 그리고 더 매력적인 이유를 적어보겠습니다.

 

 

812세대로 적지 않은 일반물량 공급입니다. 총 2371세대입니다. 2024년 2월 입주 예정이고요. 시공사는 힐스테이트와 자이에서 알 수 있듯이 현대건설과 GS건설입니다. 인천 지역에 S급 브랜드 컨소시엄 자체가 상당히 드뭅니다.

 

단지 내부는 현재 이렇게 생겼어요. 신축 아파트가 올라오면 집에서 이러한 광경이 펼쳐질 것입니다. 

힐스테이트자이계양(계양1구역) 내부

올해 2월 제가 보유한 부평 재개발 구역이 계양 1구역에서 조합원 총회를 열었어서 이런 사진을 찍을 수 있었습니다.

 

 

 

 

힐스테이트자이 계양(계양 1구역) 입지 및 교통

 

 

계양1구역 입지

교통 면에서는 인천 1호선 작전역 초역세권입니다. 앞동은 1분이면 작전역 출구에 진입할 수 있으며, 아무리 뒷동이라도 경인교대입구역과 도보 10분 거리입니다. 이를 통해 공항철도를 이용하여 김포공항, 마곡, 공덕, 서울역에 빠르게 도달 가능합니다. 부평구청역을 통해 7호선 환승하여 가산디지털단지역도 도달 가능합니다.

 

BRT가 봉오대로를 따라 이용할 수 있습니다. 이를 통해 5호선 9호선을 이용 가능하지만, 막판 시내길 교통 정체로 정시성이 조금 떨어진다는 단점이 있습니다. 

 

도로교통도 좋습니다. 부평IC가 바로 옆에 붙어있죠. 서울 출퇴근할 때는 유턴해서 톨비 내고 불편한 점도 있지만, 일단은 가깝다는 점 하나로도 메리트가 큽니다. 여의 서울 지하차도는 비록 비싸지만 여의도까지 접근성을 획기적으로 늘려줬습니다. 

 

호재로는 우선 서울 2호선이 봉오대로를 통해 연장된다는 것입니다. 되면 정말 좋을 것 같은데 삽 뜨고 볼 일입니다. 

 

또한 GTX-D 지선이 작전역에 생긴다는 말이 많았는데, 현재는 김부선(김포-부천), 또는 김용선(김포-용산) 정도로 마무리되면서 흐지부지 되었습니다. 그러나 GTX D가 착공은커녕 본격적인 설계 단계도 멀었기 때문에 선거 떡밥으로 언제 어떻게 말 바꿀지 모른다고 생각되는 보너스 같은 존재라고 생가합니다. 일단은 "현재 교통도 꽤 좋다"라는 점에 집중해야 한다고 생각합니다. 

 

학군은 아직 좋은 편은 아니지만, 인근에 계양이편한세상과 작전현대재개발구역 등 정비사업이 완료될수록 개선될 여지가 많다고 봅니다. 

 

 

 

 

청약 정보(분양가)

 

분양가는 층수마다 다릅니다. 저층일 경우 고층에 비해 좀 더 저렴합니다. 

53㎡(302세대) : 약 3.2 ~ 3.6억
59㎡(32세대) : 약 3.6 ~ 4.2억
84㎡(478세대) : 약 4.9 ~5.6억

국민 평형 84㎡의 경우 인근 주택 신축 가격으로 보아 안전마진이 상당히 많이 깔렸다고 생각합니다. 당첨되어서 실거주만 한다면 최소 2억 이상의 시세차익 거둘 확률이 상당히 높다고 생각합니다. 실거주 용의가 있다면 무조건 청약 시도해보는 것이 좋지 않을까 생각합니다. 

 

53A ,53B, 53C, 59A, 59B, 84A, 84B, 84C에 따른 평면도 차이 및 분석은 직전에 올린 글에 써놨습니다. 이미 그 글 자체가 3500자 짜리라 따로 올렸어요. 현재 링크나 하단에 게시글을 참고해주세요!

 

 

 

* 청약 일정
8.2 특별공급
8.3 1순위(당해) - 인천 지역 거주자
8.4 1순위(기타) - 인천 이외 지역 거주자
8.5 2순위
8.11 당첨자 발표
8.23~30 당첨자 계약

 

 

힐스테이트 자이 계양 청약 정보

 

 

 

 

 

 

 

타 일반 분양보다 매력적인 이유(조합원 손해 예상..)

 

청약 전략에 대해 살펴보면 84형이 위치가 참 좋습니다. 작전역 및 봉오대로와 거리가 가까워서 인천지하철 1호선이나 BRT를 이용한 교통 여건이 더 좋을 것으로 생각됩니다. 그런데 의외로 84형 일반물량이 478세대로 많습니다. 조합원들이 보통은 84를 우선적으로 가져가는데, 59형 일반분양이 32세대 밖에 안 되는 것과 대조적입니다. 아무리 84 물량이 많았어도 조합원 분양 물량 또한 400여 세대밖에 안되네요. 59형은 조합원 물량이 869세대에 달하는 것과 대조적입니다.

 

그럴 경우 조합에서는 조합원들이 많은 59형의 위치를 좀 더 신경 써줬으면 좋았을 텐데... 84형이 좋은 위치 거의 다 가져갔네요. 그렇다고 일반 분양가가 비싼 것도 절대 아니고 오히려 저렴하다고 생각합니다. 3기 계양 신도시와 비교했을 때 입지는 훠어어얼씬 좋은데, 분양 가격은 1억 도 차이가 안 납니다. 그렇다고 조합원에게 인기 평면인 판상형을 우선 배정한 것도 아닌 것 같습니다. 평형 모양별 일반분양 물량 비중이 대략 비슷하다는 점에서 예상해보는 바였습니다.

 

같은 인천 재개발 구역 조합원 입장에서, 여기 조합원이었다면 좀 많이 서운했을 것 같습니다. 내부적으로는 말이 많지 않을까 뇌피셜을 그려봅니다. 바꿔 말하면 일반 분양을 준비하던 분들에게는 정말 좋은 청약 기회라고 생각됩니다.

 

 

그럼에도 소득이 애매하게 걸린다거나 등등의 사유로 청약이 어렵다면, 조합원 물량을 잡는 것을 강력 추천하는 바입니다. 조합원 분양가는 53 2.6억 / 59 3.0억 / 84 3.9억입니다. 프리미엄은 RR(로열동 로열층) 기준 59는 약 2.6억 84는 약 3.0억으로 예상되는데, 총매매가는 59는 5억 후반대, 84는 약 7억 수준으로 예상됩니다. 현재 매물이 없죠. 아무래도 리스크가 99.9% 제거된 상태로 2024년 초까지 그냥 기다리기만 하면 되는 상태라 현재 가격은 정말 매력적으로 보이기 때문입니다. 확인은 정확히 안 해봤지만, 보통 조합원 물건은 확장을 무료로 해주고, 마루, 안방에 시스템 에어컨을 시공해주고 몇 가지 가전제품을 주는 등 혜택이 있습니다. 그거 자체로도 몇 천만 원 이득이죠.

 

결론적으로 일반 분양 상관없이 조합원 분양을 받더라도 안전마진이 최소 1억 이상 확보된 재개발 구역 아닐까 생각됩니다. 청약과 달리 전매가 자유로운 것 또한 덤이고요.

 

계양1구역 매물 / 출처 : 대성부동산 블로그

 

위의 것은 가장 최근 매물이고요, 가장 지하철과 먼 뒷동에 저층 타워형이라 프리미엄이 비교적 저렴한 것으로 예상됩니다. 

 

혹시 재개발 가격이나 용어를 보는 게 어렵다면 이 링크에서 따로 설명해두었습니다!

https://gabrielperi.tistory.com/entry/%EC%9E%AC%EA%B0%9C%EB%B0%9C-%EA%B3%84%EC%82%B0-%EB%B0%A9%EB%B2%95?category=990064

재개발 초기 투자금과 총매매가 아주 쉽게 계산하는 방법

 

 

 

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결론적으로 단점이 있어도 결국에는 차기 계양구에서 10년 이상 대장 아파트 위치를 공고히 할 단지라는 매력이 큽니다. 가장 저렴하게 매수할 수 있는 청약이 최우선이고요, 혹시 당첨 확률이 낮을 것 같다면 조합원 입주권을 잡는 것도 좋을 것이라 생각됩니다. 현재 집값이 너무 많이 올라 부담스러운 시점에서 혹시나 하락장이 찾아오더라도 "수도권 역세권 브랜드 대단지"라는 고정 수요는 단단한 안전마진이 되어 자산을 지켜줄 것이라고 생각합니다.