서울 7억대 아파트(2021년 12월 기준), 일부 임장기

일단 현재 시점에서 예산 안에 들어올 수 있는 기준이 7억대이다. 정리 기준은 서울 시내 300세대 이상 거주할만하다 생각한 아파트. 나랑 예비 신부 모두 서울 시내 순환근무하는 회사라 딱히 권역을 특정 짓지는 않았다. 

 

 

활용 방안

내년 말, 내가 가진 재개발 구역이 일반 과세 매도 가능 시점이 될 경우, 일단 실거주를 위해 매도할 가능성도 있다. 부동산 시장이 떡상을 하든, 떡락을 하든 가격은 상대적인 것. 아래 써놓은 아파트들이 내가 보유한 재개발 구역과 가격이 붙을 경우 갈아탈 용의가 다분한 곳 목록이다.

 

호가는 입주 가능 RR 기준이다.

 

 

6억 후반~7억 초반 아파트

 

1. 광명 쌍마한신(1992년, 384세대, 65㎡)

호가: 7.3억

실거래가: 6.9억(7월)

 

서울은 아니지만 서울이나 다름 없는 생활권. 철산역 초역세권인 것이 매력이다. 연식도 꽤 오래되고 짧은 거리지만 경사가 있긴 하다. 철산역 앞도 매우 시끌벅적하고... 그래도 초역세권인 것 하나 본다. 광명사거리역 및 철산역 일대가 재개발로 뉴타운화되는데, 당장은 가격이 눌려있을지도 궁금하다

출처 : 아실

 

2. 신월동 신월시영(1988년, 2256세대, 50㎡)

호가: 7.0억

실거래가: 6.83억(11월)

 

재건축만 된다면 부천 북부 및 신월동 신정동 일대 대장 아파트로 군림할 곳이다. 그러나 아직은 극초기 단계이다. 가운데 신월공원도 아파트 단지에 포함되는줄 알고 대지 지분이 꽤 좋은줄 알았는데, 알고보니 그곳은 서울시 땅이라고 한다. 목동선 호재도 갖고 있지만 아직 먼 호재다. 역세권은 아니며, 버스 노선 7개가 다닌다. 근데 배차는 다 10분대라는 점은 살짝 아쉽다. 

 

 

3. 신정동 푸른마을 2단지(2001년, 470세대, 59㎡) ★

호가: 7.1억

실거래가: 7.05억(11월)

 

푸른마을 2단지가 단지도 제일 커보여서 언급했지만, 푸른 마을 시리즈 모두를 언급한 것이다. 연식이 20년 정도 되어 구축으로 흘러가는 단계지만, 훨씬 아파트가 깔끔해보인다. 마찬가지로 역세권은 아니며 신월시영과 버스 상황은 같다.

 

 

4. 개화산 도시개발 12단지(1994년, 930세대, 51㎡)

호가: 7.4억

실거래가: 7.0억(8월)

 

항상 서쪽 끝이라 생각했는데, 현재 마곡을 살아보니... 이 동네의 매력을 알 것 같다. 김포나 다름없는 입지지만 정시성이 좋은 5호선을 타고 항상 앉아서 출퇴근 가능하다는 점이 장점이다. 또한 김포공항역을 통해 9호선이나 공항철도 이용시 서울 시내 접근성이 대폭 향상된다.

 

 

5. 서대문구 홍은벽산(1997년, 1329세대, 58㎡) ★

호가: 7.4억

실거래가: 6.9억(8월)

 

그냥 비역세권이라도 홍은동 및 홍제동 비역세권 일대에서 대장 같이 중앙에 떡하니 자리잡고 있는 느낌이 좋아서 골랐다. 일단 써놓은 아파트들 중에 가장 입지가 중앙에 가까운 편이다.

 

은평구에 오래 거주중인 부장님께 여쭤보니 인근 단지에도 살아봤다며 강추하셨던 곳. 비교적 단지 내부는 평지로 구성되어 있으며(사진 보니깐 경사좀 있는 것 같은데, 은평구 서대문구 기준으로는 준수한 편일수도;;) 단지 내에 대형평수가 많아서 쾌적한 편이며, 개인적으로 아는 의사 등 전문직도 사는 좀 고급진 곳이라고 한다. 현재 이 글에 적힌 4개 아파트를 모두 여쭤봤는데(백련산 해모로, 녹번JR, 새절역 미성) 홍은벽산을 가장 추천하셨다. 여력되면 좀만 보태서 불광동 미성 가라고 하셨는데 여력이 안되니... 일단 입지는 여기가 불광동보다 훨씬 안쪽이다.

 

초등학교도 가까운 편. 세대당 평균 대지지분 13평에 3종 주거지역이라 향후 재건축 또는 리모델링 시 사업성도 기대되지만, 90년대 후반 연식이니 큰 기대 안하고 당장 실거주를 먼저 따지는게 정신 건강에 이로울듯.

 

버스 교통은 안좋다. 서대문12번 마을버스라는 배차 10분짜리 딱 하나 다닌다. 이를 통해 홍제역으로 접근 가능하며, 출근길에는 날씨 괜찮으면 내리막길로 그냥 걸어가도 될듯. 세검정로까지 나가도 버스가 4개 밖에 없으며, 모두 배차가 그닥 좋지 않다. 강북횡단선 호재를 안고 있으나, 아직 계획상으로는 역이랑 크게 가깝지도 않으며, 일단 그 지하철이 언제 지어질것인가 아직 멀었다.

 

 

6. 새절역 미성(1987년, 570세대, 63㎡)

호가: 6.8억

실거래가: 6.82억(11월)

 

서부선 호재가 있기 때문에 추가했던 곳. 은평구 부장님께서 그닥 비추하셨지만, 지하철 호재가 워낙에 강력하기에 일단 추가했다. 노선이 너무 좋아서...

 

 

7. 어린이대공원역 일성파크 (1996년, 357세대, 59㎡) ★

호가: 7.5억(저층 동향)

실거래가: 8.2억(8월)

 

입지가 정말 좋다. 강남 접근성은 말할 것도 없다. 단점은 빌라촌 및 세종대학교 캠퍼스 사이에 나홀로 아파트처럼 우뚝 서있으니 정주여건이 그닥 좋아보이지 않는다는 점. 그래도 초품아이며, 입지 자체의 힘이 클 것이라 생각된다.

 

 

8. 정릉 SK북한산시티(2004년, 3830세대, 59㎡)

호가: 7.4억

실거래가: 7.8억(10월)

 

여친은 동북쪽 동네와 특히 정릉을 그닥 좋아하지 않는다. 정릉쪽 임장 갔을 때 내부순환로 고가도로 보면서 차로 경사를 끊임없이 올라가는 게 느낌이 안좋다고 한다. 그러나, 개인적으로는 매우 좋게 생각하는 곳이다. 우이신설경전철이 비록 노선은 좋지 않지만 일단 초역세권이라는 점이 좋다. 연식이 20년 안된 초대형 단지이며 동네에서 초중고가 모두 해결 가능한 점도 장점 같다. 학교 인근이 아파트로만 구성되어서 비교적 어느정도 걸러진 학생들일 것도 개인적으론 큰 장점으로 생각된다. 

 

 

9. 돈암동 한신한진(1998년, 4515세대, 59㎡) ★

호가: 7.2억(동향)

실거래가: 7.4억(월)

 

임장 갔을 때 그사세(그들만이 사는 세상)으로 느껴졌던 곳. 워낙 대단지 아파트이며, 독립된 세상 느낌이다. 단지 상가가 매우 오래되었지만 gs슈퍼마켓과 각종 은행 및 병원 등 온갖게 다 모여있다. 이 맛에 대단지 사나보다. 단지 내 경사가 꽤 있는 편. 지도상으로는 성신여대입구역과 가까워보이지만 한성대입구역 역세권이라고 봐야 한다. 성신여대입구역에서 올라가면 아파트까지 천국의 계단...을 맛볼 수 있다. 그렇게 계단을 힘들게 올라가서 중간에 상가로 들어가서 4층? 5층까지 올라가면 아파트 입구가 나오고 또 계단을 올라가야하고 여튼 그렇다. 창신역 방면에서 올라가는 쌍용아파트 및 삼선동 일대 아파트의 경사에 준한다고 생각한다.

 

그렇지만 큰 장점은 성북01이라는 배차 4분짜리 준수한 버스가 있다는 점이다. 아파트 주민들의 한성대입구역 셔틀버스를 담당한다고 생각한다. 나무위키 보니깐 배차가 잘 안지켜지고 줄도 무지 길다고 한다.

 

 

10. 휘경주공 2단지(2001년, 800세대, 59㎡)

호가: 7.1억(1층)

실거래가: 7.7억(10월)

 

잘 모르고, 아직 가보지도 않았고, 연고도 없고, 주변에 이쪽 동네 아는 사람도 없다. 그냥 청량리가 유망하고 강남이랑 입지적으로 가까우니깐, 중랑천이 산책하기 좋을 것 같고, 아파트 쫙 모여 있는게 살기 무난해보여서 일단은 골랐다. 비역세권이지만 버스 교통이 상당히 좋아보인다. 배차 6분짜리 2211버스가 5호선 장한평역과 1호선 회기역 셔틀을 담당해준다.

 

면목선 호재를 안고 있다. 그러나 앞서 말한 경전철들과 마찬가지로 언제 지어질까 싶다.

 

 

11. 개봉역 삼환(1995년, 783세대, 59㎡)

호가: 6.7억

실거래가: 6.9억(10월)

 

차 끌고 많이 지나다녀보기만 했던 곳이며, 개봉동 일대 7억 정도 하는 아파트 모두를 통칭한다. 그중에 역 바로 옆 아파트보다는 삼환아파트가 아파트 단지도 좀 모여 있고 지도로 보기에 왠지 더 살기 좋아보여서 대표로 짚어봤다. 막상 제대로 임장가보면 금방 입장 바뀔 수도 있다.

 

일단 개봉동이 입지가 생각보다 좋다. 강남도 은근 멀지 않다. 목동은 지리적으로 엄청 가깝다. 흔히들 구로가 외국인 리스크가 가득한 곳이라고 구 전체가 폄하되며, 나 또한 그런 편견을 가지고 있었다.(내가 우리 동네에 가해지는 양아치 지하상가 동네 편견을 무지 싫어하는데, 내가 그 잘못을 범하고 있었다.) 근데 회사 관련 일로 개봉동 일대를 다녀보니 그냥 무난한 한국인 주거 동네였다.

 

1호선 중에서도 경인선만 다니는 단점이 있지만 그래도 급행이 서는 역이라 1호선 특성상 정시성은 나쁠지 몰라도 배차가 좋다.

 

 

12. 구로우성(1995년, 296세대, 59㎡)

호가: 7.0억 (월세 낀 매물 4층 동향)

실거래가: 7.0억(11월)

 

구일섬이라 불리우는 곳중 구일역과 가장 가까운 아파트 찝은 것임. 이쪽 일대 20평대 소형평형이 대략 7억 선임. 위의 개봉역과 마찬가지로 한국인 위주의 아파트 주거단지임. 내부에 구일초중고 전부 있어서 어느 정도 걸러진 사람들로 학군이 구성될 것으로 추정됨(위의 정릉 북한산시티와 비슷한 뷰) 구일섬이라는 요소가 장점이 되는 요소.

 

그러나 별명에서 알 수 있듯이 안양천과 1호선과 차량기지와 고가도로로 꽉 막혀있다. 버스 교통도 생각보다 그닥 좋지 못함. 배차도 11분 이러고. 거의 유일한 통행로인 구일역이 급행이 안다니는 경인선이라 상당히 답답한 요소가 있을 것. 그러나 입지 자체는 매우 좋다.

 

 

13. 인창주공 1단지(1996년, 세대, 59㎡) ★

호가: 6.7억

실거래가: 6.8억(11월)

 

비록 경기도지만 강건너면 송파구와 강동구다. 8호선 역세권이 될 곳. 구리도매시장역의 초역세권이 될 것이다. 인창주공 6단지는 8호선 구리역이 약 도보 10분, 경의중앙선 구리역이 약 도보 5분 가량 걸릴 것으로 생각된다. 개인적으로는 강남 이어주는 지하철 하나를 확실하게 초역세권으로 잡는 것이 더 좋기 때문에 1단지를 우선 선호했다. 근데 6단지가 1단지 대비 가격이 약 5천만원 정도 더 높은 것 같다. 더블역세권이라는 것과 초등학교 뿐만 아니라 인창중고를 둘다 품었다는 장점도 포함되었을 것 같긴 하다.

 

여튼 주된 투자 아이디어인 8호선 개통만 된다면 잠실 20분대가 소요될 것이다. 가시화된 호재이다. 2021년 개통 예정이었으나 2년 정도 개통이 밀렸다고 한다. 여기서 또 밀릴 가능성이 농후하다만 일단 삽은 떴으니 확실히 머지 않아 개통될 것으로 보인다.

 

 

 

14. 신내주공 6단지(1996년, 세대, 49/59㎡)

호가: 6.5/7.5억

실거래가: 6.7억/7.2억(11월)

 

예전부터 지도와 로드뷰는 그렇게 봤으면서 막상 가보지는 않았던 동네이다. 작년 재개발 주택 살 때도 이 동네는 왜이렇게 저렴할까 항상 생각했는데, 여기가 가장 급하게 오른 것 같다. 강남까지 절대적인 거리가 (비교적) 가깝다는 입지적 장점에 평지+대단지+초품아+초역세권을 골고루 갖췄다. 

 

 

15. 하계동 건영극동벽산(1988년, 1980세대, 57㎡)

호가: 7.5억

실거래가: 7.65억(9월)

 

7호선 역세권+20평대+평지 대단지+초품아 아파트이다. 중랑천 산책이 매우 좋아보였다. 7호선 하계역이 상당히 가까우며, 1호선 월계역도 구름다리 건너면 도보 10~15분이면 간다. 단, 아파트 단지 내부 뿐만이 아니라 도시 전반적으로 주차가 개헬이다. 그리고 이렇게 사람들이 몰려 사는 데에 비해 상권이 약하다.

 

자세한 내용은 아래 링크로 대체한다. 네이버블로그 운영하던 시절에 쓴 글.

https://blog.naver.com/gabrielperi/222230790657

 

 

 

 

7억 중반~ 8억

 

1. 신림현대 (1993년, 1634세대, 59㎡)

호가: 8억(저층)

실거래가: 7.9억(11월)

 

솔직히 신림동에 대한 편견이 좀 강하다. 신림동 봉천동 일대를 누군가 때문에 자주 갈 때가 있었다. 지하철역부터 복작복작해서 동네가 지저분하고 우울한 기운이 쫙 깔렸다고 생각들었다. 그러나 편견은 편견이고, 입지 가치는 훌륭하다 본다. 왜냐면 강남과의 절대적 거리가 참 가깝기 때문이다. 

 

신림현대아파트는 현재는 비역세권이지만, 신림선만 연결되면 2호선 신림역 뿐만이 아니라 7호선, 그리고 여의도까지 직결 연결된다. 기존에 가진 강남과 가까운 입지적 장점에 더해 여의도 접근성까지 겸비하게 되는 것이다. 교통 상황이 드라마틱하게 좋아진다. 지하철 개통되면 더 떡상할 것이라 생각된다.

 

지도상으로 보았을 때 경사가 엄청 심해보이며 도림천가가 좀 지저분해보인다만... 입지적인 장점이 너무 크다. 또한 단지 내부를 관악05 마을버스가 배차 6분 간격으로 신림역까지 셔틀버스 역할을 해준다. 아마 신림선 개통되어도 2호선 이용할 분들은 이 버스를 애용할 것 같다. 그리고 대단지라 아파트 단지 내부만 들어가면 평화로운 분위기일 것이라고 "믿는다". 현대건설이 잘 지었을 것이다.

 

 

 

2. 관악우성(2000년, 1597세대, 59㎡) ★

호가: 8억(서향)

실거래가: 8.4억(11월)

 

개인적으로 예상했던 것보다 "저렴"하다고 느껴지는 곳이다. 그래도 나한테는 무리인 자금이다만... 서울대입구역과 생각보다 멀지 않다. 도보 10~15분 가량 소요될듯. 관악07번 버스가 배차 7분 간격으로 셔틀 역할을 해줄 것이다. 일단 워낙 중심부와 가깝다는 장점이 크다. 별다른 교통 호재는 없지만 강남과 절대적인 거리가 가깝다. 서울 limited edition이라는 부동산 가치에 베팅하는 곳이다.

 

 

 

3. 녹번JR(2002년, 341세대, 59㎡)

호가: 7.8억

실거래가: 7.2억(10월)

 

은평구 토박이 부장님께 여쭤봤는데, 반쪽짜리 역세권이라고 비판을 받았던 곳. 비록 녹번역까지 절대적인 거리는 가까우나 상권이 너무 빈약하다고 하다. 또한 버스 중앙차로 정류장과 비교적 먼 편이라고 한다. 인근 대단지 아파트들에 너무 치인다고 한다. 머 나는 그런 아파트 단지들 따라 상대적 가성비로 보이며 가격이 올라가기 좋다고 생각하다만...

 

여튼 단지내 경사는 꽤나 심하다고 하다. 그래도 3호선 초역세권이며, 광화문 직주근접이 있고, 강남까지도 직결된다는 큰 장점이 있다.

 

 

4. 백련산해모로(2020년, 760세대, 50㎡) ★★

호가: 7.7억

실거래가: -

 

왜이렇게 호가도 저렴한지 좀 의아한 곳. 아무리 한진중공업 해모로라 브랜드가 좀 딸린다고 해도, 서울 시내 준역세권 신축인데 말이지... 내가 올린 21평형의 경우 단지 뒷편 경사라 역에서도 멀고, 걷기도 조금 힘들다고 한다. 그래서 서울 시내 신축 아파트라는 것 자체로 많은 것을 참을 수 있을 것 같다.

 

만약 당장 이사가야 한다면 이 아파트를 선택할 것 같다.

 

 

5. 염창역 태진한솔(1994년, 356세대, 58㎡) ★

호가: 7.8억(1층)

실거래가: 8.6억(월)

 

개인적으로 염창동은 왜이렇게 저렴한지 모르겠다. 입지가 너무너무 좋으니 말이다. 9호선 염창역도 급행을 탈 수 있는 역이라 강남 및 여의도 접근성이 매우 좋다. 또한 수많은 버스를 타거나 한번만 환승해도 광화문으로 금방 접근할 수 있다. 학군도 마냥 나쁘진 않다. 또한 목동과 가까워서 학원을 보내기도 용이할 것이다. 양천구와 강서구가 같은 고등학교를 공유하기에 고등학교 선택시 목동 뽕을 누릴 수도 있을 것이다. 또한 한강이 무지 가깝다. 선유도를 걸어갈 수 있을 정도다.

 

염창동 토박이인 친한 지인이 동네에 대한 자부심이 꽤나 크다. 그러나 만년 저평가 소리 듣는다고 푸념을 하긴 한다만... 여튼 택시타고 동네를 잠시 지나간 적은 있었는데 동네 자체가 경사가 꽤나 크다. 그리고 길이 쫙쫙 펴지지 않고 상당히 구불구불하다. 그리고 대단지 아파트가 떡하니 자리 잡아서 시세를 리딩해주지 못한다. 쪼만한 고만고만한 단지들이 너무 몰려있는 것도 동네가 저평가 받는 데에 일조하는 것 같다.

 

나에게는 비교적 저렴한? 금액으로 좋은 입지에 거주할 기회를 주는 곳으로 생각된다.

 

 

6. 우장산역 화곡초록(1998년, 625세대, 49㎡)

호가: 7.8억

실거래가: 6.7억(5월)

 

5호선 역세권이다. 마곡과 여의도가 가깝다. 여기도 녹번JR처럼 인근 대형 브랜드 아파트 단지에 좀 밀리는 중소단지 비브랜드 아파트 단지이다. 

 

 

 

 

이중에 현재 총 매매가 6.98억하는 내가 보유한 재개발 단지와 가격이 상당히 붙거나 조정된 곳을 골라서 이사갈 수 있도록 하고 싶다.