힐스테이트 부평(백운2구역) 임장

2021년 5월 말에 임장 했던 힐스테이트 부평 기록입니다. 백운역 초역세권에 위치한 대단지로서 부평구 서남부의 랜드마크가 될 아파트라고 생각합니다. 부평구에 10년 넘게 거주 중인 토박이 겸 재개발 투자자의 입장으로서 임장을 기록합니다.

 

힐스테이트 부평

 

 

 

가격 및 투자 아이디어

 

2023년 6월 입주 예정, 1409세대

 

59㎡ 조합원 입주권 매매가 : 5억 중반 / 초기 투자금 : 3억 중반

74㎡ 분양권 매매가 6억 초중반 / 초기 투자금 : 2억 초반

84㎡ 매물이 없어서 모름... 59와 74 가격 토대로 약 7억 예상

 

 

투자 아이디어는 심플하고 강력합니다. 대단지에 힐스테이트 단독 브랜드입니다. 백운역 1분 거리 초역세권, 육교로 초중고등학교 모두 이용 가능합니다.

힐스테이트 부평 입지

 

 

 

 

입지

1. 교통

힐스테이트 부평에서 백운역 출입구

백운역까지 정말 가깝습니다. 단지 쪽문에서 나오자마자 이 출구가 보입니다. 그러나 1호선 완행만이 다닙니다. 배차가 별롭니다. 물론 일산가는 3호선 북부라인, 인천 부천 가는 7호선 연장선 라인, 하남미사 가는 5호선 라인 등등 다들 평시 배차는 10분이 넘어갑니다. 배차가 느려도 정시성이 좋으면 기차를 맞춰 타는 루틴이 생기기 마련인데, 1호선은 그 루틴을 만들기가 힘듭니다. 

 

서울에서 집에 가려는데 아래 짤과 같이 굉장히 극단적인 케이스도 발생합니다. 용산에서 신이문역(31분 소요)까지 인천행이 전혀 없습니다. 물론 아무거나 타고 용산에서 동인천 급행을 타면 됩니다만, 다시 부평역 가서 또 갈아타야 하니 참 피곤해집니다.

1호선 완행 단점

 

 

1호선 부평삼거리역과 800m~1.2km 정도 떨어져 있습니다. 준역세권이라 불리울 수 있습니다. 이를 통해 구월동, 남동공단, 송도 접근이 용이할 것입니다.

 

경원대로와 마장로를 끼고 있다는 것이 장점입니다. 정체가 꽤 심한 도로이긴 하지만, 이 길을 통해 버스가 정말 많이 다닙니다. 인천 내 각종 일자리로 갈 수 있는 버스도 많습니다. 경원대로 쪽 정류장에 버스 8개가 서는데 모두 부평역을 바로 갑니다. 용산 특급을 이용하고 싶다거나, 향후 GTX-B가 개통할 시 접근이 용이할 것입니다.

 

호재는 GTX-B가 부평역에 생기는 것이지요. GTX에 대한 개인적인 부정적 뷰를 계속 반복했기에 생략하겠습니다.

 

 

 

 

2. 학군

 

힐스테이트 부평에서 안전하게 등교 가능하게 만들어 주는 육교

육교를 통해 안전하게 신촌초, 부평서여중, 부평서중, 부광고를 갈 수 있습니다. 모두 육교만 건너면 바로 도착 가능할 정도로 붙어있습니다. 즉, 초등학교와 남자중학교 여자중학교, 남자고등학교가 모두 도보 5분권에서 해결되는 장점이 정말 큽니다. 남자고등학교는 정말 가깝지만, 여학생일 경우 남녀 공학인 상정고등학교는 도보권에 있습니다. 좀 더 우수한 학군의 여고를 원한다면 명신여고, 부평여고 정도를 택해야 하지만 버스 타고 다녀야 합니다.

 

현재는 학군이 그렇게 좋다고 말하기는 어렵습니다. 그러나 인근에 십정n구역, 신촌 재개발 구역과 함께 시너지를 내며, 개선이 예상되는 학군입니다.

 

 

 

3. 상권

2001 아웃렛이 도보권입니다. 그 외 가까운 마트는 롯데마트 부평역점이나 산곡점을 차를 타고 가야 합니다. 구도심 기차역 주변 상권이라 낙후되었다는 점은 단점입니다.

 

 

 

4. 자연환경

지상철과 바로 붙어 있어서 1호선 열차 소음이 있을 것입니다. 또한 반대편엔 경원대로가 붙어 있어서 도로소음도 불가피합니다.

 

공원을 이용하기는 좋습니다. 단지 남서쪽에 부평아트센터가 바로 붙어있는데 이를 통해 백운공원과 십정공원을 편히 다닐 수 있습니다.

 

 

 

5. 상품성

 

"힐스테이트"입니다. 타 대단지급 재개발 구역들에 비해 살짝 일찍 입주하지만, 최상위급 단일 브랜드라는 가치는 공고할 것이라 생각됩니다.

 

옛날 정주영 회장 시절 부평현대아파트라는 대형 평수 위주의 부촌 아파트를 만들며, 백운역 추가 건립을 이뤄내었다는 도시전설이 있습니다. 바로 옆에 힐스테이트를 들어오며, 그 헤리티지를 공고히 하는 건가 생각됩니다.

 

힐스테이트 부평 건축 경과

 

 

 

 

 

 

총평, 임장하며 느낀점

 

개인적으로 아쉬운 점은 분양권은 다운 거래를 요구하는 것이 일반적인 것인가 몸으로 처음 깨달았습니다. 이번에 겪은 사례도 그렇고, 다른 임장 다녔던 분들의 이야기를 들어보면 분양권 매수 가능한 부평 아파트 모두 다운 계약을 요구한다고 합니다. 공인중개사 사무실에서 말하기를 매수인, 매도인, 중개인 셋이서 조심하면 된다고 합니다만...;; 아직 투자할 앞날이 창창하고, 실거주 2년을 채워서 양도소득세 비과세를 만드는 게 목표인 저를 포함한 사회초년생들에게는 참 망설여지는 부분입니다. 누구 하나가 고발할 경우 비과세 혜택이 박탈된다고 하기 때문입니다(=죄수의 딜레마?)

 

분양권의 장점은 조합원 입주권 대비 초기 투자금이 적은 것입니다. 계약금 10% + 일반 분양에 대한 프리미엄만 납부하면 됩니다. 따라서 여력 되는 사회초년생 및 신혼부부들이 정말 매력을 느낄 요소입니다. 그렇지만, 저와 비슷한 이유로 다운계약이기에 고려도 하지 않고 다른 매물을 찾는 사람이 한두 명이 아닐 것입니다. 물론 매물이 워낙 부족하기에 생기는 어쩔 수 없는 현상이다만, 정상 거래 계약이 이뤄진다면 현재보다 더 높은 가격에도 매물을 받아줄 사람이 훨씬 많이 늘어날 것이라고 생각합니다. 상승된 실거래가가 투자 심리를 더욱 자극할 것이라고 보고요. 부평구 아파트들의 동반 시세 상승을 원하는 저로서는 이런 풍조가 얼른 사라져야 할 텐데... 정말 아쉬운 부분입니다.

 

 

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입지 면에서는 현재 보유한 재개발 구역이 더 낫다고 봅니다만, 작년 가을 집을 매수하던 시점으로 돌아간다면 저는 힐스테이트 부평(백운 2구역)을 선택했을 것입니다. 99.9%의 확률로 23년 6월에 입주가 예정되었기 때문입니다. 투자에서 "속도"와 1~2년 차이가 정말 크다는 점을 처음 부동산 매수하기 전에는 제대로 고려하지 못했음을 반성합니다.

 

사실 기존에는 열차 소음, 1호선 완행역(예비 신랑과 예비 신부 모두 7호선이 출퇴근에 더 유리함)이라는 단점이 너무 크다고 생각해서 고민도 제대로 안했습니다. 막상 현장에 와서 아파트 쭉쭉 올라가는 것 보이고, 백운역 출구와 맞닿아있는 것을 보니 너무 부럽네요. 일단은 초역세권이 깡패인 것을 망각했다고 생각했습니다. 그리고 힐스테이트 단독 브랜드 대단지라는 랜드마크 상징성도 크다고 생각합니다.

 

약간의 후회와 함께 관심 가지며 지켜볼 아파트 단지입니다.