주안파크자이, 미추홀트루엘파크 비교 임장기

예비신부 명의를 활용한 초기투자금 1억 가량의 분양권을 매수검토했다. 처음 눈길을 끌었던 것은 주안파크자이였다.

1. 주안파크자이 임장

*제가 속한 곳 임장기 양식을 참고했습니다
물건정보↓
⒜ 소재지 : 인천 미추홀구 주안동, 학익동
⒝ 단지명 : 주안파크자이더플래티넘(주안3구역)
⒞ 평형 : 59제곱
*연식 : 2023년 2월
*세대수 : 2,054세대
*특장점 :
1) 4베이 대단지 자이를 1억 대로 투자 가능하다는 것
2) 법조타운과 도보권 출퇴근 가능(미추홀구 변호사 334명(2016년 마부작침 자료 기준), 기타 사무실 직원 및 법원 직장인 수요)
*단점 :
1) 비역세권, 초품아x, 단지 바로옆 유흥가(밤 9시 경, 비틀거리며 택시 부르고 술주정 부리는 아재들과 정신사나운 불빛의 유흥 시설들)
2) 그렇다고 버스 교통도 좋지는 않음(인근 정류장 8개 노선 중 6개는 배차 20~30분대로 실생활에 큰 도움 되기 어려움. 배차 10분 아래인 36번 버스는 인천터미널로 연결, 8번 버스는 인천2호선 및 인천시청역으로 연결)

*호재 : 대단지 아파트가 재개발된다는 것 그 자체... 별다른 호재는 보이지 않음
*현 시세↓
⒜ 직전월 : 비슷했다고 함(부동산 왈)
⒝ 현재 :
1) 59제곱 1층 매물 - 분양가 4.05억 / P 5000만+1000만 / 초기투자금 1.0억(분양가+확장비 및 유상옵션 10% + P + 확장비 등) - 투자금 및 총매매가가 확실히 저렴해져서
2) 59제곱 기타 중층 및 고층 매물 - 분양가 약 4.4억 / P 1억 / 초기투자금 1억 중반대
3) 84제곱 분양가 5억 초중반대 / P 1.3억 / 총 매매가 6억 중후반
*예상리스크 : 잔금 대출 기준이 현재 감정평가액이 아닌 분양가 기준으로 변경될 예정이라는 점, 중도금 대출 실행 시 입주가 의무인 점(정확히는 입주를 안할 시 향후 3년간 주택 관련 대출 불가 페널티)
*리스크헷지방안 : 실거주를 한다? 잔금 대출 제한 실제 실행시 페널티를 감수하고 전세를 준다.
*총평 : "대단지 자이" 59제곱에 1억 초중반 가격대로 매수 가능하다는 점
*투자 할거에요? : 아니요
중도금 대출을 받는만큼 실거주를 생각해야 하는데, 기본적으로 직장이 서울이라 출퇴근이 멈. 부평에서 출퇴근하는것도 힘들어 죽겠는데... 또한 단지 바로 오른쪽 유흥가가 너무 싫었음. 아이가 없거나 아주 어린 젊은 부부들에게는 직주근접을 위한 교통이 좋아야 하는데, 지하철, 버스 교통 전부 좋지 못함. 도보권인 법조타운의 일자리 수요가 어느 정도로 강력할 것인가? 또한 이곳의 전문직 및 직원들은 학군 문제로 송도나 연수동에 많이 가있을 것 같다는 생각도 듬.

트루엘파크가 생각보다 매력적일수도?

보다보니 옆단지인 미추홀트루엘파크가 더 평화로울 것이라는 생각이 들었습니다. 유흥가 인접성은 주안파크자이와 미추홀공원이 완충지대로서 작용을 해줄 것입니다. 또한 트루엘파크 단지는 334세대로 매우 작지만, 미추홀근린공원과 주안파크자이가 바로 붙어있어서 상권 및 주거 쾌적성에 있어서 대단지와 같은 효과를 줄 것으로 예상됩니다.

인천지방법원 바로옆이라 구치소 뷰인 것이 단점이나, 실내 구치소로서 범죄자들을 직접 보지는 않는다는 장점이 있습닏. 그 점을 고려했는지, 건물 자체 방향이 구치소를 직접 바라보는 뷰는 없었음.

59제곱 기준 주안파크자이의 총 매매가는 5억 중반대인 것에 비해 트루엘파크의 총 매매가는 3억 중후반임. 세대수와 브랜드에서 딸리긴 하나, 바로 옆단지인데 약 60~70% 수준으로 가격이 형성된 것 자체가 절대적인 가격이 저렴하여 매력적이라고 생각되었습니다.

인근 대장급+소형단지 비교

얼마만큼 가격을 따르는게 적절할 것인가?는 1300세대 이편한세상의 부개4구역(2025년 입주 예상)과 500여 세대 부평우미린(2023.7월 입주)를 예시로 들 수 있습니다.

출처: 바니이모님 블로그

84 기준으로 부개4구역은 총 매매가 약 7.7억(현재 매물없으나 74제곱 P 3억인점에서 84는 P 3.5억으로 추정) 부평우미린은 조합원 입주권 매물 기준 약 7억으로 잡을 수 있습니다. 10%정도 할인되어 따라가는 셈입니다.

물론 1300세대 이편한세상보다는 2000세대 자이의 매력도가 더 큰점, 입주일자가 주안과 트루엘파크는 확정 8개월 차이지만 부평우미린은 2년 정도 차이가 난다는 점은 미리 감안해둘 필요가 있습니다.