재건축 분담금 추정 / 둔촌주공 사례 적용 엑셀 계산

둔촌주공 조합원의 관리처분 책자를 대여하여, 이를 바탕으로 재건축 분담금을 추정했습니다. 이미 철거 후 건설 중인 재건축 구역이라 조합원 분양가가 명확히 산정되어 있는 상태입니다. 그러나, 공식에 따라 실습 후, 실제 추정 분담금과 비교해보겠습니다.

둔촌주공 관리처분계획 책자

2020년에 관리처분계획 변경인가가 나면서 평당 공사비가 인상되고, 이주비 대출 유상 이자로 변경되었습니다. 최근엔 조합장 및 임원 교체로 긍정적인 변화 중에 있어서 사업성 관련 요소들이 추가 변경될 가능성이 있습니다. 어차피 이 글의 목적은 재건축 분담금 추정 실습에 있으니, 최초관리처분인가 기준으로 작성하겠습니다. 직접 투자한 건이 아니라, 정확한 수치가 기입되어 있지 않을 수 있는 점 양해 부탁드립니다.

 

 

 

 

분담금 산출 관련 필요 정보

사진의 관리처분책자를 소유한 조합원의 상황을 예시로 삼았다. 4단지 34평형을 소유하였으며, 37평(95A)를 신청한 상태이다.

 

 

기존 주택 전용 면적 : 98.6㎡ (29.9평)

기존 주택 대지 면적 : 81.5㎡ (24.7평)

 

신청 평형 공급 면적 : 125.41㎡ (37평)

신청 평형 전용 면적 : 95.97㎡ (29평

필요 대지지분 :  45.55㎡ (13.9평)

 

계약면적(84㎡) : 198㎡ (59.9평)

계약면적(95㎡) : 223㎡ (67.5평)

 

용적률 : 273.85%

기부채납비율 : 12.6%

 

평당 공사비 : 415만원

2020년 초 관리처분변경인가 시점에서 493.5만원이다. 20% 가까이 큰 폭으로 올랐다. 분담금 또한 84형 기준 4천만원 이상 상승하게 된다.

 

일반분양가 : 평당 2910만원

물론 현재 예상 일반분양가 대비 턱없이 낮은 가격이다. 그러나 현재 글의 목적은 초기 재건축의 분담금 예상이 목적으로 일관되게 최초관리처분인가 시점 예상 일반분양가로 산정했다. 기존에 HUG 심사결과가 분양가 상한제의 영향으로 평당 2970만원으로 산정되었고, 이는 당시 주변시세에 비해 턱없이 낮은 가격이라 구 조합장 해임의 트리거가 되었다.

 

현재는 큰 폭으로 오른 공시지가 덕에, 일각에선 3500에서 4000만원 이상까지도 일반 분양가 상승이 예상되고 있다. 이미 래미안원베일리 또한 대폭 오른 일반분양가를 통해 성공적으로 일반분양을 끝낸 선례도 있다. 올림픽파크포레가 될 둔촌주공의 2021년 내 분양은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 또한 주변 시세가 아닌 급변하는 외부 규제의 영향을 받기 때문에 일반분양가는 더더욱 예상하기 어렵다.

 

 

종전자산가액 : 874,050,000원 (8.74억)

비례율 : 106.89%

권리가액 : 934,272,045원 (9.34억)

 

 

 

 

 

분담금 공식 적용

앞선 글에서, 돈되는 재건축 재개발 1권의 분담금 추정 공식을 요약 정리했다. 이론 설명은 그 포스팅을 참고하면 된다. 이번 글에서는 실질적으로 계산하는 순서에 맞게 변경하여 적용해보겠다. 

 

 

1. 조합원건축원가

 

ⓔ순수건축비 = 평당 공사비 * 계약면적

2.80억 = 415만원 * 67.46평

 

총사업비 = 공사비 + 기타사업비

⇒ ⓓ조합원건축원가 = ⓔ순수건축비 + 기타사업비

⇒ ⓓ조합원건축원가 = ⓔ순수건축비 + 기타사업비(84형 기준 순수건축비 * 0.33)

 

3.63억 = 2.80억 + (415만원*59.9평*0.33)

 

 

 

2. 일반분양 기여 금액

※ 37평은 전체 다 조합원 물량으로 구성되어 있음. 그러나 현재는 예상치니깐 평당 금액에 37평을 곱해서 산출해보겠다.

 

 

ⓖ일반분양 수익 = 일반분양가 - ⓔ순수건축비

= (2910만원 * 37평) - 2.80억

= 8.24억

 

ⓕ대지지분 1평당 일반분양 수익 = ⓖ일반분양 수익 / 필요 대지지분

= 9.80억 / 13.9평

= 7050만원

 

ⓒ일반분양 기여 대지지분 = 조합원 소유 대지지분 - 기부채납 면적 - 조합원분양 필요 대지지분

= 24.65-(24.65*0.126)-13.78

= 7.77평

 

ⓑ일반분양 기여 금액  = ⓕ대지지분 1평당 일반분양 수익 X ⓒ일반분양 기여 대지지분

= 7050만원 *  7.77평

= 4.65억

 

 

 

3. 분담금

 

ⓐ분담금 = ⓓ조합원건축원가 - ⓑ일반분양 기여 금액 

= 3.63억 - 4.65억

= -1.02억(\ 101,768,136)

 

분담금은 -101,768,136억원으로 약 1억 177만원을 환급받는다고 예상할 수 있다.

분담금 추정 엑셀 계산

분담금 추정을 엑셀화하여 작성할 경우 이렇게 된다. 열정이넘쳐님 블로그 공지에서 분담금 추정 엑셀표를 다운 받을 수 있다. 그러나, 원하는 평형에 원하는대로 각종 숫자를 입력하려면, 직접 엑셀표를 만들어서 활용하는 것이 더 낫다고 생각되어 만들어보았다. 

 

 

 

 

실제 조합원 분양가와의 비교

최초 관리처분인가 기준 산정 금액이다.

 

조합원 분양가 : 837,321,000원 (8.37억)

종전자산가액 : 874,050,000원 (8.74억)

비례율 : 106.89%

권리가액 : 934,272,045원 (9.34억)

 

실제 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액

= 8.37억 - 9.34억

= 0.97억 (\ 96,951,045)

 

 

 

 

실제 최초관리처분인가 기준 분담금과 500만원 차이가 났다. 전체 투자금 대비하여 높은 정확성을 보여준다. 둔촌주공 초기 재건축 과정에서 활용했을 경우, 투자의 방향성을 결정하는데 유용했을 것이다. 

 

향후 일반분양가 확정시 변경된 평당 공사비와 이주비 대출 이자 등을 적용하여 분담금을 재산정하여 다시 포스팅해봐야겠다.