재건축 초기 단계 분담금 추정 방법

재건축 투자에서 가장 중요한 부분은 이 구축 아파트를 사고 나서, 돈을 얼마나 더 투자해야 하는가? 즉, 분담금을 얼마 더 지불해야 할 것인가?이다. 조합원 분양가만 확정되어 있다면, 분담금을 구하는 것은 쉽다. 권리가액(감정평가액*비례율)만 빼면 되기 때문이다. 그러나, 초기 단계에서는 조합원 분양가가 정해져 있지 않아서 가치 판단이 어렵다. 그렇기 때문에 조합원 건축원가와 일반분양 기여 금액을 활용하여 명확한 가치 판단 후, 선진입을 한다면, 더 높은 수익을 기대할 수 있을 것이다. 

 

재개발 사업 진행 과정 / 출처 : 스마트북스 블로그

 

도표처럼 재개발 사업 진행 과정에서 사업시행인가 및 종전자산평가 이전이라면 감정평가액도 정확히 산정이 안되어있다. 이 구축 아파트의 가격에 P가 얼마나 포함된 것인지도 알 수 없다. 따라서 [기존 구축 아파트(감정평가액+P의 일부) + ⓐ분담금]을 구해보려 하는 게 궁극적인 목적이다.

 

 

분담금 및 관련 용어의 전반적 개념과 공식

 

ⓐ분담금

이 구축 아파트를 사고, 새 아파트로 바꾸기 위해 돈을 얼마 더 내야 하는가?

 

ⓑ일반분양 기여 금액

조합원 하나가 일반분양에 얼마나 기여했는가?

= 일반분양 수입 들어온 만큼 돈 빼줄게(분담금 산정 시 건축원가에서 그만큼 공제)

 

ⓒ일반분양 기여 대지지분

본인 소유 대지지분에서 국가에 줄 돈(기부채납) 본인 집(조합원 분양 필요 대지지분)을 제외하고, 일반분양에 기여한 만큼 분담금 감소로 보상받을 수 있는 대지지분

 

 

 

ⓐ분담금 = ⓓ조합원 건축원가 - ⓑ일반분양 기여 금액 

 

ⓑ일반분양 기여 금액  = ⓕ대지지분 1평당 일반분양 수익 X ⓒ일반분양 기여 대지지분

 

ⓒ일반분양 기여 대지지분 = 조합원 소유 대지지분 - 기부채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분

 

 

 

조합원 건축원가 구하기

 

 

총사업비(⇒ ⓓ조합원 건축원가)는 공사비(⇒ ⓔ순수건축비)와 기타 사업비의 합으로 구성되었다. 통상적으로 재건축 사업에서 공사비는 총사업비의 75%이다. 이는 [공사비 : 기타 사업비 = 3 : 1]이라는 것과 동일한 의미이다.

 

총사업비 = 공사비 + 기타사업비

⇒ ⓓ조합원 건축원가 = ⓔ순수건축비 + 기타 사업비

⇒ ⓓ조합원 건축원가 = ⓔ순수건축비 + 기타 사업비(⇒ 84㎡ 기준 순수 건축비 * 0.33)

 

 

ⓔ순수건축비 = 평당공사비 * 계약면적

 

※ 기타 사업비는 평형 상관없이 50평이든 20평이든 조합원마다 모두 동일하게 반영함. 따라서 34평형(84㎡)로 기타 사업비를 산정함. 중간에서 기준치가 될 수 있기 때문. 만약 25평형이라면 {조합원 건축원가 = (평당공사비 * 25평형 계약면적) + (평당공사비 * 34평형 계약면적 *0.33)} 으로 적용해야 한다.

 

 

※ 계약면적(전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적)

쉽게 말하면 주거 공간이랑 계단 같은 것과 관리사무소나 커뮤니티센터 등 모두 포함한 면적이라고 볼 수 있다. 공급면적과 기타공용면적의 합이다. 공급면적(흔히 32평아파트, 24평 아파트 일컫는거)은 전용면적(흔히 59㎡, 84㎡ 등등 말하는거)과 주거공용면적의 합이다.

계약면적 구분하는 법 / 출처 : 국토교통부

 

 

일반분양 기여 금액 구하기

 

 

ⓖ일반분양 수익 = 일반분양가 - ⓔ순수건축비

 

※ ⓖ일반분양 수익을 구할 때에는 일반분양에서 총사업비가 아닌 ⓔ순수건축비만 제외해야함. 기타사업비는 조합원들이 사업 진행을 위해 나눠내는 돈이기 때문.

 

 

ⓕ대지지분 1평당 일반분양 수익 = ⓖ일반분양 수익 / 필요 대지지분

 

ⓑ일반분양 기여 금액  = ⓕ대지지분 1평당 일반분양 수익 X ⓒ일반분양 기여 대지지분

 

ⓒ일반분양 기여 대지지분 = 조합원 소유 대지지분 - 기부채납 면적 - 조합원분양 필요 대지지분(하단 도표 참고)

 

※ 기부채납 면적은 조합원 소유 대지지분에 기부채납 비율을 곱하면 된다.

 

용적률에 따른 필요 대지지분표 / 출처 : 열정이넘쳐님 블로그

 

 

 

참고) 용어가 생소해서 혼란스러운 부분이 많아서 색깔로 구별 표시해보았다. 설명과 함께 써 있어서 불가피하게 가독성이 떨어졌다. 다음 글에는 공식만을 위주로 적어서 가독성을 높이고, 둔촌주공 재건축을 활용하여 공식을 실제 적용해보겠다.

 

 

 

출처 및 요약 : 돈되는 재건축 재개발1 , 열정이넘쳐 저