재개발 사업 비용을 통한 사업성 분석 / 인천 재개발 구역 사례 적용

모든 재건축 재개발 사업마다 수익성은 천차만별이다. 그렇다면 한정된 돈으로 수익성 극대화를 위한 현명한 선택은 어찌해야 할까? 조합 책자를 통해 알 수 있다고 한다. 공사비, 예비비 등 재건축 재개발 사업에 필요한 각종 비용을 소개해주었기 때문이다. 한 인천 재개발 구역 책자를 통해, 실제 사례와 함께 사업비용 항목별로 써보겠다.

 

 

 

 

 

 

사업비용 항목별 소개

금액보단 비중이 얼마인지 따져야 한다. 또한 타 구역과 비교를 통해 이 금액이 어떠한지 판단해야 한다.

 

예시 인천 재개발 구역에 대한 이야기는 이탤릭체로 구분하겠다.

 

 

1. 공사비(시공비)

아파트 짓는 돈. 대지 토목공사, 주거 공간 및 부대시설 공사, 철거비용 모두 포함 => 평당 시공비를 잘 따져봐야 함. 이는 다른 사업장과 비교 기준

 

현재 내가 보유하고 있는 부개 4구역 : 443.9만원

출처 : 단톡방에서 퍼왔는데,,, 문제시 삭제하겠습니다.

타 재개발 구역 대비 비싼 축이다. 청천2구역, 주안10구역, 효성1구역 등 같은 대림산업(디엘이앤씨)에서 시공하는 재개발구역보다도 10~20%가량 비싸다. 그만큼 고급화해서 설계가 되었을까...

 

 

 

2. 보상비

조합원 자격 미충족자나 조합원 분양을 원치 않은 사람들을 위한 현금청산 비용이다. 현금청산금, 세입자주거이전비, 상가영업보상비로 구성. 재건축은 현금청산금만 존재한다. 그러나 재개발은 공익사업을 위한 법률로 강제수용을 하게 되어 세입자주거이전비와 상가영업보상비도 존재한다.

 

현금청산에 대한 금융비용 및 재감정평가로 비용은 자꾸 늘어간다고 한다. 이에 맞추어 보수적으로 보상비가 산정되었는지도 확인할 필요가 있다고 한다.

 

 

 

3. 세금(법인세)

조합은 일종의 법인이다. 따라서 수익이 발생하면 법인세를 내야 한다. 비례율 100% 이상이면 수익이 나서 법인세도 내야 한다는 뜻. 만약 법인세 비용을 많이 책정했다면, 조합 내부적으로 비례율이 높게 나올 것으로 예상한다는 뜻일 수도 있다.

 

 

예시 재개발 조합은 24.0억으로 산정되어 있다. 전체 시공비 4310.1억 대비 0.6%이다. 근데 조합의 예상 비례율은 100.09%다. 예상치대로 나오면 조합의 수익은 약 0.9억 원으로 총감정평가액 대비 0.09%밖에 수익이 없는 셈이다. 예상 비례율을 통한 초과수익보다는 높은 금액이지만, 0.6%라면 높은 비례율 상승을 기대하고 있지는 않다고 생각해본다.(다른 구역 사례를 잘 몰라서 추가 공부 필요)

 

현재 일반분양금액은 84 - 물량 x / 74 - 약 5.1억 / 56 약 4.5억 선임. 작년 가을, 부개4 관처 이후 삼산주공이나 부개주공 등 인근 아파트 단지들 가격이 30% 가까이 급격히 올랐음. 연식이 10년가량 차이나며, 입지 면에서 유사점이 큰 래미안부평의 최근 59형 실거래가는 5.7억 선. 따라서 추가적인 일반분양 가격 상승은 기대할만함.

 

 

 

4. 금융비용

조합이 내는 각종 이자. 이주비의 이자비용이나 사업 진행 시 필요한 대여금 이자비용 등

 

예시 재개발 구역의 경우 이주비로 인한 이자 비용이 4년*3.5%로 잡혔다. 그러나 현재 이주비 대출을 위해 2점 후반대 이자로 계약을 맺은 상태다. 현재로서는 약 20%가량 절감될 가능성이 높음. 어차피 총 사업비 대비 적은 비중이긴 하다. 그러나 이주 등 입주까지 4년 이상 지연되지만 않는다면 긍정적 신호이다.

 

 

 

5. 예비비

일종의 비상금. 예상치 못한 추가 비용 대비한 금액. 보통 사업비의 1%

 

예시 조합은 92억을 잡음. 전체 시공비 4310억의 약 2.1%가량

 

 

 

6. 미분양대책비

혹시 미분양 발생 시 일반분양가 이하 할인 분양이나 중도금 무이자에 대비한 비용.

 

따로 잡혀있지 않은 항목

 

 

7. 이주촉진비

기한 내 이주 완료하는 조합원에게 주는 이사비용

 

조합원 이사비용(34.4억 : 688명 * 500만원) 이외에 이주 촉진비 24.8억이 실비 지출로 잡혀 있는데 한번 알아봐야 할 부분이다.

 

 

 

 

 

인천 재개발 구역 사업비용 항목별 비중

 

 앞서 언급한 비용에 대한 예시이다. 부평 재개발 구역 관리처분인가 책자에 나온 비용을 도표화했다. 함께 참고하면 더 이해가 쉬워질 거라 생각된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

추정 비례율 산출

앞선 과정을 통해 수입추산액(조합원분양가+일반분양가 수입 예상 비용)과 사업비, 그리고 총 종전자산평가액(조합 전체 감정평가액의 합)을 통해 추정 비례율을 산출할 수 있다.

 

 

 

가장 중요한 것은 일반분양가 책정 및 흥행 여부, 사업비 항목 변화 등을 통해 비례율이 얼마든지 변할 수 있다는 것이다. 주식투자 전, 재무제표를 뜯어보며 회사의 장점과 리스크를 찾을 수 있다. 비슷하게 재건축 재개발 투자 또한 조합 관련 책자를 통해 각종 세부 비용을 분석하며, 사업성을 예상해볼 능력을 길러야겠다. 일단 재개발 구역 질러놓고 공부한 것이지만, 다음부턴 이렇게 분석해보고 투자해야겠다.

 

 

 

 

참고서적 : 돈되는 재건축 재개발1, 이정열님 저