재건축 재개발 조합원 자격 요건

조합원 자격 요건 여부는 초기 재건축 재개발 투자 시에 실수하기 좋은 부분이다. 구역 내에 있다고 무조건 신축 아파트가 될 수 있는 것이 아니기 때문이다. 사기 공화국 대한민국에서 단순히 주변 사람이나 공인중개사 말만 믿고 덜컥 피(P) 많이 주고 샀다가 피보는 수가 있다.

 

 

 

재건축 - 건물&토지 동시 소유

 

1. 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자
2. 재건축 사업에 동의한 자

즉, 건물이랑 땅 둘다 가지고 있으면서 재건축 사업 동의도 해야 함. 조합원 분양 신청 전에 동의를 안 하면, 협의매수나 매도청구를 통해 조합이 매수하게 됨. 그러면 일반분양분으로 바뀌게 됨.

 

 

※ 근데 일반분양가가 조합원 분양가보다 더 비싸니깐 저렇게 빠져주면 이득 아님? 응 아님. 왜냐면 현금 청산해줄 돈을 빌려야 하는데, 그 돈(금융비용)이 일반분양으로 초과수익 얻는 것보다 큼. 그래서 최대한 조합원으로 다수가 동의해주는 게 더 이득.

 

 

 

 

재개발 - 건물 or 토지 둘 중 하나라도 보유

 

1. 토지&건물 둘 다 있음

- 가능함. 고민 노노. 확실히 구역 내에 있는지는 확인해보자.

 

 

2. 만약 토지 or 건물, 둘 중 하나만 있다면?

 

 1) 토지와 건물의 소유권 분리

  - 2003년 12월 30일 이전에 이뤄졌는가

 

 2) 토지만 있다면? - 너무 작진 않은가?

• 90㎡ 이상 : 무조건 가능, 고민 No
• 30㎡~90㎡ : 무주택자 & 2010년 7월 30일 전 구역 지정 & 지목과 현황이 모두 도로이면 안됨
• 30㎡ 이하 : 조합원 불가능, 현금청산해야 함

그러나, 30㎡ 이하라도 조합원 분양신청까지 부족한 면적을 추가 매입해서 90㎡ 이상 맞추면 됨. 땅이 꼭 안 붙어 있어도 됨. 아님 이렇게 필요한 사람에게 (더 비싼 값에) 매도해도 됨.

 

 

참고)

지목 : 토지의 이용목적을 구분 및 표시하는 등기부상의 분류  

현황 : 실제로 토지가 이용되고 있는 상태

 

 

 

  3) 건물만 있다면?(=무허가 건축물(=뚜껑))

• '무허가건축물대장'에 등록(1981년 12월 31일 기준)
• 제2차 항공사진에 나타나야 함(1981년 촬영)

    => 증빙서류를 꼭 확인하여, 조합원 자격인지 필수 확인!!

 

 

 

재개발의 경우 토지나 뚜껑 물건은 다주택자에게 매력적이다. 주택으로 분류가 되지 않아서 취득세 중과 없이 일괄 4.6% 반영이기 때문이다. 뚜껑은 당장 현금 여유가 많지 않은 투자자에게도 정말 매력적이다. 감정평가액이 매우 저렴하기 때문이다. 즉, 거의 P만 지불하면 되어, 나처럼 초기 투자금이 부족하여, 최대한 레버리지를 끼고 싶은 사회초년생들의 군침을 싹 돌게 할 매물이다. 투자자들에게 더 매력적인 만큼, 리스크 또한 존재하기 때문에 철저히 확인해야겠다.

 

 

 

 

경매 낙찰 - 더더욱 주의 필요

 

반드시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인해야 한다. 간혹 조합원 자격이 안 되어, 현금청산 대상인 경우가 있기 때문. 그러다가 낙찰받으면, 물리는 것이다. 감정평가서에 "현금청산 대상"이라고 표시되는 것은 아니기 때문이다. 따라서 만약 조합원 분양 신청(사업시행인가 이후) 이후 매물이라면, 조합에 직접 문의해서 조합원 자격 여부 확인 후 입찰하는 것이 가장 정확하다.

 

 

 

 

P.S. 지역마다 재건축 재개발 조합원 가능 요건이 조금씩 다르다. 투자를 결정하기 전에 해당 지역의 정비조례를 꼭 확인하자!

 

 

 

참고서적 : 돈 되는 재건축 재개발, '열정이넘쳐'(이정열 님) 저