앞선 글에서 초기재개발 감정평가액 추정 시 장점과 출구 전략에 대해 요약했다. 이번엔 좀더 세부적으로 빌라와 단독주택 분석법이다. 공통점은 인근지역 대비 공시가격 비율을 기준으로 추정하는 것이다. 이걸 공동주택이냐 포함한 토지로 하냐 차이다. 실제 정확한 감정평가액 추정은 전문가의 영역이지만, 현재 목적은 투자이기 때문에 간이식으로 계산하여 감을 잡는 용도로 활용하는 것이다.
1. 빌라 추정 : 옆동네 빌라가 얼마임?
위 재개발 구역 빌라 예시 사진처럼, 빌라는 그래도 정형화되어 있어서 계산하기가 비교적 용이하다. 일단 빌라 자체의 가격을 구하는게 목적이다. 따라서 옆동네이면서 재개발이랑은 1도 상관없는 빌라와 사업시행인가일 기준(이때 종전자산가격 평가하니깐)으로 비슷한 시기에 거래된 가격이 기준이다.
그렇다면 실거래가 데이터를 찾아봐야한다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(molit)에서 빌라 실거래가 자료를 얻을 수 있다. 사진에 있는 인천 부평구 재개발 지역의 빌라 실거래가이다. 이 구역은 사업시행인가 이후라 정확한 감정평가액이 산정된 상태다. 관리처분인가로 넘어가는 과정이라 P가 약 1억대에 붙어있다는 것을 알 수 있다. 그러나 이 구역에 대한 배경지식이 없다면, 실거래가로 뭐가 프리미엄이고 뭐가 찐 감평액인지 전혀 감을 잡을 수 없다.
공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice)라는 사이트에서 알 수 있다. 굉장히 쉽다. 공동주택 창을 선택후 주소 치면 아래처럼 연간 가격 추이를 모두 볼 수 있다.
예시) 초기 재개발 단계인 압구정1동과 아무 계획 없는 압구정2동
압구정1동과 압구정2동이 있다는 말도 안되는 예시를 들어보겠다. 둘의 입지는 동등하다(무차별함). 압구정1동은 현재 초기재개발상태, 압구정 2동은 아무 계획 없다.
위의 방법을 통해 아무 계획 없는 압구정2동에서 사업시행인가 기준 시점으로 전용면적, 층수, 건축연도, 거래금액, 공시가격 자료를 있는대로 쭉 정리 한다. 이중 가격이 매우 특이한 아웃라이어를 제거한다. 나머지를 평균내서 거래금액 / 공시가격을 하면 평균 공시가격비율을 구할 수 있다. 압구정 2동 빌라의 평균 가격이 9억원이고 공시가격은 평균 4억원이라면 평균공시가격비율은 9억/4억을 한 2,25이라고 볼 수 있다.
이걸 내가 투자하려는 압구정1동으로 적용해보는 것이다. 보통 감평가는 높게 나오기 힘드므로 2.25는 최대치라고 치고 보수적으로 2.0배로 산정한다.
압구정1동의 컨디션 좋은 빌라 매물은 2개가 있다. A물건은 공동주택공시가격은 5억 / 현재 호가 9.7억이며, B물건은 공통주택공시가격 3억 / 현재호가 6.1억이다. 앞서 산정한 평균공시가격비율 2.0배를 기준으로 잡을 때 빌라 자체의 적정 가격은 A는 10억 / B는 6억이다. 그렇다면 현재 매물 기준으로, A가 3천만원의 마이너스P가 붙은 상태며, B는 1천만원의 플러스P가 붙은 상태다. 투자가능금액만 충분하다면 A를 고르는게 더 합리적인 상황이다.
2. 단독주택 추정 : 옆동네 땅값이 얼마임?
위 재개발구역처럼 단독주택은 빌라에 비해 균일하지 않고 제각각이다. 또한 보다시피 건물보다는 토지의 비중이 높다.
따라서 건물+토지의 개념으로 추정하는 것이다. 건물 가격은 연식별 대략적인 평당가격을 일정하게 지정한다.
단독주택에서 저 평당 가격따라 계산한 건물값을 제외하여 토지값을 구한다. 토지는 위의 빌라가 했던 공시가격평균비율을 인근 지역을 통해 산정후 적용하는 것이다. 이 가정은 상단에서 설명한 빌라 계산법과 동일하다.
단독주택의 실거래가데이터는 밸류맵(valueupmap)이라는 사이트를 통해 확인할 수 있다.
3. 빌라 vs 단독주택
위와 같이 감정평가액을 산정하면, 빌라는 주로 낮은 편이며, 단독주택은 비교적 높은 편이다. 이에 따라 투자 전략 및 초기투자금은 확연히 갈린다. 빌라가 비교적 전세가율이 높아서 초기투자도 적은 편이라 P도 좀더 높다.
빌라가 더 유리한 경우 3가지
첫째, 이주비 대출 실행 전에 매도하는 경우이다.
둘째, 다주택자이거나, 등기 의무 등으로 이주비 대출 실행을 못하는 경우이다. 2020년 6.17규제에 따라 이주비 대출 규제가 신설되었기 때문.
셋째, 중도금 0.0.100 또는 중도금 10.0.90으로 조합원 분담금에 대해 부담이 덜한 경우이다. 중도금 0.0.100이란 일반분양 이후 조합원분담금에 대해 통상적인 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 납부하는 것이 아니라 입주시에 조합원 분담금 전부를 부담하는 것이다.
단독주택이 더 유리한 경우 3가지
첫째, 이주비 대출 실행 계획일 때. 아무래도 감평가가 클수록 이주비도 유리하게 대출 받을 수 있다.. 상당수 재개발 구역이 무이자대출인 경우도 많아서 더욱 큰 혜택이다. 나또한 무이자 이주비대출 실행중이라 너무 좋다.
둘째, 은퇴 예정으로 향후 현금흐름은 부담되나 현재 보유금은 든든할 때. 감평가가 큰 단독주택은 향후 조합원분담금을 줄어들게 하기 때문이다.
셋째, 일반분양가의 급격한 상승 및 조합 사업성 개선이 기대되어 비례율 상승이 예상될 때. 감평가가 클수록 받는 혜택도 커진다.
시사점 : 책을 쓴 시점과는 달리 2020년 6.17규제로 인해 이주비대출이 다주택자에게 제한되며, 1주택자도 등기가 의무가 되었다. 따라서, 개인적으로는 단독주택과 같은 감정평가액이 큰 물건은 웬만한 실수요자 아니라면 매력도가 정말 많이 떨어졌다고 생각한다. 현재 내가 보유한 단독주택 추정되는 감평가 무거운 물건은 P만 해도 약 5~10% 가량 할인되어 매물이 올라와있다.
참고 서적 : 돈되는 재건축 재개발2, 열정이넘쳐 저
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