종전자산평가 전 초기 재개발 투자 시 장점, 출구 전략, 원플러스원 분양 물건

재개발 투자 핵심 기술 중 하나가 감정평가액 산정이라고 한다. 감정평가액은 사업시행인가 이후 종전자산평가에서 산정된다. 아직 글쓴이처럼 초보라면, 이게 어떤 과정 쯤인지 기억 안나는게 인간으로서 당연한 것이니, 아래 그림을 통해 확인하면 된다.

출처 : 스마트북스 블로그 도표 변형

감정평가액을 제대로 추정되지 않은 상태에선, 망설이는 사람들이 많기 때문에 프리미엄이 가치 대비 덜 붙은 상태다. 어쩔 수 없는 것이 재개발이 이뤄지는 곳은 단독주택, 빌라, 토지 없는 건축물(무허가 뚜껑), 건축물 없는 토지, 도로 등 다 섞여있기 때문에 기준을 잡기 어렵다. 이럴 때 감평가를 잘 추정하여 선진입 후, 감정평가 결과가 나와서 다수가 진입하는 시점에 오른 P로 매도하여 빠른 수익실현을 하는 전략을 활용할 수 있다.

 

또한 재개발 초기 단계에서 P가 거의 안 붙은 저렴한 가격에 물건 매수하고, 전세를 줬다면 투자금이 매우 적은 상태다. 그럴 경우 편히 존버 가능한 원동력이 될 수 있다. 그러나 요즘은 인천시내 역세권이 아닌 지역도 재개발추진위(상단 그림 기준 1단계) 상태에서 공동주택가격 대비 프리미엄이 1억 이상 붙었다.... 지방 재개발을 알아보지 않는 이상 이 전략은 살짝 무리가 있어보인다.

 

요즘과 같은 상승장에는 사업시행인가 전부터 P가 엄청 많이 붙은 상태다. 감정평가액은 잘 몰라도 일단 사놓고보자라는 생각으로 묻지마 투자하는 사람이 많기 때문이다. 이러한 묻지마 투자를 방지하여 더 높은 기대수익을 거두기 위해 우리는 초기 재개발의 감정평가액을 산정하는 법을 함꼐 알아둘 필요가 있다.

 

 

 

 

※ 초기 투자 리스크 헷징 방법(출구 전략)

 = 재개발사업이 무산되어도 팔릴 만한 곳

 

1. 3~4인 가구가 실거주 가능한 곳

 -> 연식이 10~15년

 -> 전용면적 적어도 15평(49.5㎡) 이상

 -> 방 3개 이상

 

만약 연식이 오래되거나, 반지하거나, 전용 10평 이하 원룸 빌라면 물릴 수 있음. 수요가 뒷받침 안되어 물릴 수 있기 때문

 

 

 

 

2. 공도에 접한 주택

출처 : 충주어울림공인중개사 블로그

공도와 사도의 개념은 위 그림을 참고하면 된다. 사도란, 개인이 소유한 대지를 도로로 변형한 것이다. 즉, 무지 좁다. 따라서 건축허가를 받지 못할 가능성이 크다. 그러나 공도에 접한 주택이라면 구역 해제되더라도, 단독으로 건축행위를 할 수 있다. 실제로 구역 해제시 이 주택을 매수해서 신축 빌라 지으려는 업자들이 생기는 경우 많음.

 

 

 

 

 

※ 감평가가 크다면? 원플러스원 분양

 

재개발은 토지나 건물 수와 규제지역 여부 모두 상관없이 세대원 합산하여 딱 1개의 입주권만 지급하는 것이 원칙. 그러나 예외사항이 원플러스원, 1+1 분양임.

 

 

 

원플러스원 분양 조건

1) 종전자산의 면적이 클 경우 추가로 받는 면적은 59㎡ 이하여야함. 만약 84㎡와 59㎡를 둘다 받으려면 둘을 합한 143㎡ 이상의 면적이어야 한다는 것. 만약 99㎡짜리 갖고 있는데, 둘다 받고 싶으면 49㎡+49㎡으로 받을 수 있음.

 

2) 종전자산의 금액이 클 경우. 위와 같은 기준인데 조합원 분양가 기준으로 판단하는 것. 만약 종전자산평가액이 9억원이고, 84㎡는 6억원, 59㎡은 4억원일 경우 이 사례에선 59㎡+59㎡로 분양 가능한 것.

 

 

 

 

주의할 점

1) 조합원 평형배정 경쟁

주거전용면적 150㎡짜리를 가진 조합원이 있다. 84㎡+59㎡를 배정받으려 한다. 근데 84㎡물량이 352세대인데, 400명의 조합원이 신청한다면, 원플러스원 분양 신청 조합원은 1주택만 가진 조합원한테 무조건 밀린다. 아래 예시의 소유면적 31.8㎡짜리한테도 밀릴 수 있다는 것이다;;

 

현재 내가 가진 재개발 구역도 84㎡는 모두 조합원 물량이다. 다른 부평 재개발 구역도 그런거로 알고 있다. 우리 구역에 가끔 감평가 무지 큰데 59㎡나 49㎡ 한개 가진 물량 있었는데 원플러스원 도전하다가 꼬인거일 수도 있겠다...  

현재 보유한 재개발 물건 관리처분인가 내역서. 관처 당시 보유자가 공동명의였다.

 

 

 

2) 분리매각 금지 및 전매 제한

분리매각 가능 시점은 이전고시 후 소유권보존등기가 진행된 후다. 지연되는게 생각보다 드문 사례는 아니다. 불광롯데캐슬(불광4구역)이나 헬리오시티(가락시영아파트)도 이전고시가 지연되었다고 들었다. 입주 1년 내에 이전고시나면 매우 빠른 편이라는 얘끼도 있다.

좌 : 8년만에 이전고시 한 행당동두산위브, 출처=투미부동산 블로그   /    우: 입주 2년만에 이전고시한 헬리오시티, 출처 = 해럴드경제

 

또한 같은날 등기를 치는 셈이라 일시적 1가구 2주택 비과세 이런 혜택을 못 받게 된다. 추가로 요즘엔, 이주비 및 중도금 대출 요건도 빡세져서 원플러스원 분양은 되느냐 안되느냐 말이 많았다... 다주택에 대한 징벌적 세금 규제가 심해지는 요즘은 고민을 많이 해보고 접근해야할 문제같다.

 

 

3) 전매제한

추가로 받은 물건은 이전고시 후 3년간 전매 제한이다. 입주가 아닌 이전고시 후니깐, 생각보다 많이 지연될 리스크도 있다.

 

 

But) 아파트+상가 물건일 경우

구역 내 상가를 소유할 경우, 주택+상가 조합으로 임대소득도 노릴 수 있다. 입주 업종은 미용실, 편의점, 세탁소, 공인중개사 사무실 등으로 제한적이지만 아파트 매매가 상승과 상가 월세 수입을 동시에 얻을 수 있다.

 

 

 

 

 

 

참고 서적 : 돈되는 재건축 재개발, 열정이넘쳐 저, 잇콘 출판사