재건축 vs 재개발 _ 3초 안에 이해해보기

1단계 : 3초 컷 간단 이해

재건축 : 아파트를 갈아엎음

출처 : 서울경제tv / 둔촌주공 재건축

새아파트가 된 재건축 사례

출처 : 조선일보 / 아크로리버파크(신반포주공 1차)

재개발 : 동네를 갈아엎음

출처 : 소비자경제신문 / 한남동 재개발

새 아파트가 재개발된 사례

출처 : 래미안 공식홈페이지 / 마포래미안푸르지오(아현3구역 재개발)

어찌됐든 둘다 신축 아파트로 바뀌는 것은 같다.

2단계 : 쉬운말 버전

# 재개발이 더욱더 큰 상상력이 필요하다. 그만큼 시세상승폭도 더 큰 경우가 많았음. 청량리 L7이나 인하대 SK스카이뷰처럼 그냥 빌라촌도 아닌 집창촌이 재개발 된 사례도 있고... 천지개벽이라는 말이 잘 어울린다.

# 재건축은 입지가 좋았으면 원래 잘살았던 동네인 경우가 많다. 현재 조합설립이 진행되는 압구정현대아파트가 그러하다. 위의 예시를 들은 신반포주공 1차도 마찬가지임. 그리고 원래 좋은동네인데 무지무지좋은동네가 된 것이다. 그러나, 아현동은 동네 어원에서 오는 나쁜 선입견부터 해서 언덕배기에 뭐에 사람들이 선호하지 않았던 동네임. 현재는... 마래푸 하면 강북 대장급으로 모두가 알아준다.

# 재건축은 도로는 살려둔다.

둔촌주공 사업지

저 출발지점 찍은 곳에서 남향으로 찍은사진이 아래와 같음. 이렇게 애초에 길을 냅두고 공사를함.

출처 : 나

# 그러나 재개발은 싹다 갈아엎는다. 그래서 뚜껑(무허가물건)도 있고, 도로나 토지 소유자도 재개발 조합원이 될 수 있는 것임.

출처 : 윤자네 음악싸롱 유튜브

# 보통은 재건축이 재개발에 비해 더 쉬운 투자로 불린다. 가치 평가가 매우 간단한게 첫째다. 아파트 넓이랑 층수 대충 요정도로 끝나니깐... 재개발은 단독주택, 빌라 반지하, 상가, 도로, 토지, 무허가건물(뚜껑) 등 다양하다. 그에 따른 취득세도 다르다. 그리고 재건축은 여차하면 실거주 몸테크가 가능하다. 재개발도 안되는 것은 없지만, 구축아파트에 사는것보다는 어렵다고 한다. 물론 초고수는 구역 한가운데에 있는 신축급 빌라에 존버하여 집세도 잘받고 그런경우도 있긴한데... 쉽지 않은 케이스니 열외로 두도록 하자.

# 초기 재개발에 경우 더욱 헬파티다. 일단, 재개발은 조합원 요건이 매우 복잡함. 땅만 가지느냐, 건물도 가지느냐, 둘다 가지느냐, 그와중에 무허가건축물은 건축물 자체 소유권은 인정되고... 주택 소유여부에따라도 달라지고... 여튼 매우 복잡함. 앞선 글에서도 초기 재개발단계에서 진입을 일단은 추천안했던 이유와 일맥상통. 초과수익이고 뭐고 폭망할 수도 있다.

3단계 : 조금더 전문적인 버전(재개발 위주 설명)

# 재개발은 공공사업의 성격이 더 강함. 위의 사진처럼 단독주택, 빌라 등등 동네 전체를 갈아엎는 것이기 때문. 따라서 기부채납비율(공공시설을 만들기 위한 토지의 비율)이 재건축에 비해 높은 편

# 재개발의 현금청산자(원주민인데 조합원 분양을 받지 않고 현금으로 보상받는사람) 비율이 좀더 높음. 보통 10~20% 정도. 아무래도 아파트가 아닌 주택에 살아서 빈부격차가 다양하기 때문. 사업성 측면에서 좋지 않다. 왜냐하면 현금청산 위해 조합이 돈을 빌려와야해서 그만큼 금융비용이 많이 발생하게 되기 때문.

# 재개발이 매매가격이 낮은 편이다. 그래서그런지 전세가율이 재건축에 비해 높음. 이건 빌라 vs 아파트의 특징과도 유사하다. 빌라가 더 저렴하다. 그대신 투자가치가 덜하다는 판단으로 전세가가 더 높은 원리랑 같음.

# 재개발은 보상비 지출이 높음. 조합원들에게 세입자주거이전비 뿐만이 아니라 상가영업보상비까지 지급해야하기 때문. 공공사업적 성격이 강하다는 것에서 기인한다.

등등 그 이상의 내용은 정말 무궁무진하다. 아래 서적을 시작으로, 인터넷 양질의 글도 참고해보면 좋을 것임.



일부 발췌 : 돈되는 재건축 재개발, 열정이넘쳐 저, 잇콘 출판사