재개발 비례율의 변화_ with 종후자산평가액(분양가), 종전자산평가액(감정평가액), 사업비, 분담금

비례율이란?

 

* 비례율(%) = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액

출처 : 리얼캐스트

- 통상적으로 100%일수록 좋음

- 종후자산 올려야함. 조합원분양가 올리는덴 한계가 있음. 따라서 일반분양 대박이 날수록 좋은 것

 

 

* 종후자산평가액 = 일반분양 수입 + 조합원분양 수입 = 총분양수입

* 종전자산평가액 = 감정평가액의 총합

출처 : 함박웃음 블로그

 

* 감정평가액

- 사업시행인가 고시 기준 산정(뒤늦게 몇년후 산정하더라도)

- 사업시행 고시일 참고 필수

- 요즘과 같은 급등장에는 괴리가 발생하는 경우 큼

 

* 권리가액 = 감평가 * 비례율

 

* 분담금

= 조합원분양가 - 권리가액

= 조합원분양가 - (감정평가액*비례율)

출처 : 매거진 H

 

 

 

 

※ 비례율을 웬만하면 100%로 맞추는 이유

Case) 감평가 갈등(실제 내가 보유한 재개발구역 사례와 비슷하게 가정함)

 

전제) 조합원분양가 : 둘다 74형이라 4억

A : 단독주택 감평 2억짜리 보유, 추가분담금 2억 예상

B : 빌라 감평 1천짜리 보유, 추가분담금 3억 예상

 

 

Case 1) 사업성 상승, 일반분양 대박 => 비례율 110%

A 추가분담금 : 4-2*110% = 1.8억 => 2천만원 개이득

B 추가분담금 : 4-1*110% = 2.9억 => 1천만원 이득

 

Case 2) 주변시세 물량폭탄으로 인한 떡락, 일반분양 쪽박 => 비례율 90%

A 추가분담금 : 4-2*90% = 2.2억 => 2천만원 개손해

B 추가분담금 : 4-1*90% = 3.1억 => 1천만원 손해

 

 

결론) 감정평가액이 큰 물건일수록, 사업의 성패에 따른 영향을 더 크게 받는다.(=조합원들간 주된 갈등요소)

=> 그래서 그냥 웬만하면 100%로 어떻게든 맞춤

 

투자아이디어) 사업 선조사를 통해 비례율의 향방을 파악하자

 

 

 

 

※ 비례율 100%로 맞추느라 생길 수 있는 비용 움직임

 

1. 사업비 상승이 될 경우?

사업비를 종후자산평가액에서 차감하여 비례율을 산정하는 것. 즉, 사업비 커지면 비례율 떨어짐.

 

예시)

- 이주와 철거 늦어지면서 따르는 금융비용

- 총사업비 70% 이상 차지하는 공사비가 물가연동에 따라 오를 경우

- 현금청산자 보상비 및 이주비 대출로 인한 금융비용

 

=> 종후자산평가액 중 핸들링할 수 있는 조합원분양가 상승으로 이어짐

 

 

2. 감정평가액(종전자산평가액)을 높이면 더 좋다?

결론부터 말하면 그렇지 않다

 

1. 분담금의 변화 : 비슷비슷함

 

if) 종전자산평가액(감정평가액)이 달라지는 경우,

감정평가액이 비례율의 "분모"라는 점에서 기인한다. 

감평가 상승 -> 비례율 하락 -> 감평가는 올라가도 비례율이 떨어져서 분담금은 비슷비슷

감평가 하락 -> 비례율 상승 -> 감평가는 떨어져도 비례율이 올라가서 분담금은 비슷비슷

출처 : 나

감평가는 상대적으로 잘나와야함. 감정평가액이 다같이 함께 올라가면 No의미

 

 

2. 조합원분양가는 상승 가능

 

왜냐하면 비례율을 100%로 맞춰야하기 때문이다. 위의 그림을 다시 참고하면, 감정평가액(종전자산평가액)을 상승시키면 비례율이 떨어진다. 비례율을 100%로 맞추려면 종후자산평가액을 올려야한다. 조합원분양가는 종후자산평가액의 일부다. 일반분양가가 올라가는게 베스트인데 이는 분양 당시 시황따라 달라지니, 핸들링할 수 없는 변수다.(사업시행인가 이후 일반분양까지 최소 3년 이상은 소요) 즉, 조합원분양가가 상승할 가능성이 높다.

 

 

But) 사업시행인가 직후, 감정평가액이 높게 나와야 조합원들의 반발이 당장은 적음. 또한 이주비 대출 한도가 좀더 유리하게 책정되는 장점이 있음.

출처 : 만화가 고병규님 / 조삼모사 고전짤인데, 사업시행 직후 감평가를 높이는 이유와도 해당된다.

 

 

결론 : 숫자의 크기가 아닌, 비례율을 100%로 맞추기 위해 일어나는 다양한 변화에 주목하자