재개발 사업 진행 과정(vs 재건축) with 초보 투자자 추천 진입 시점

 

재개발 용어가 참 어색합니다. 같은 초보자, 조금이라도 익숙해지기 위해, 최대한 심플하게 작성해봅니다. 현재 재개발 투자를 통해 겪고 배운 것을 공유하는 차원에서 깨달은 정보도 공유해봅니다.

 

재건축과는 전반적으로 비슷하지만, 일부 차이점은 이탤릭체로 써놓겠습니다.

 

 

 

출처 : 스마트북스 블로그

 

 

1단계 : 관심(2~3년)

 

1-1. 정비 기본계획 수립

지구단위 계획 수립, 주민설명회 및 주민공람

 

재건축과 달리 재개발은 안전진단 까지는 하지 않음.

 

투자아이디어) 아직은 사업을 시작도 하지 않은 단계, 계획은 있고 실제 사업은 시작도 안했으며 진행여부도 불투명. 따라서 신중히 생각해야함.

 

 

1-2. 정비구역지정 & 추진위원회 설립

추진위원회는 지자체로부터 승인을 받아야 만들어질 수 있음. 조합은 하나의 법인이기 때문에 운영 및 회계처리에서 법의 제한을 받음. 그러나 추진위는 그정도는 아님.

 

추진위 결성이 승인 받으려면 토지등소유자(예비조합원) 과반수 동의서를 받아야함. 진행은 빨라야 1년이며 보통 2~3년은 잡아야함.

 

투자아이디어) 아직 청사진이라 실제 진행되는 경우가 드뭄.

 

 

2단계 사업성 예측(1~2년)

2-1. 조합설립

토지등소유자 75% 이상의 동의 & 동의자 토지 면적이 전체 과반수

추진위 승인했으면 이미 동의한 것으로 판단하여 추가 동의서만 있으면 됨.

요건 충족후 지자체 조합설립인가, 추진위는 해산함.

 

재건축은 전체 구분소유자의 75%, 각 동별 과반수 이상

 

 

2-2. 시공사선정

선정 시공사로부터 자금을 빌려 사업 진행.

* 서울시는 사업시행인가 이후 시공사 선정

 

투자아이디어) 조합설립총회 안내책자 통해 사업초반 투자여부 결정 가능

 

 

 

3단계 사업확정

3-1. 사업시행인가

조합이 계획하는 교통, 환경, 건축 등에 대한 정비사업 내용을 시군구에서 검토 및 인가

(우리가 이 아파트를 몇 세대 지을건데 허락해줘)

 

투자아이디어) 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형, 신축 및 임대 세대수 내용 알 수 있음. 사업성 예측하여 투자여부 결정할 수 있음.

 

3-2. 종전자산평가(감정평가)

조합 전체 자산에 대한 평가. 이를 기반으로 총사업비+공사비, 일반분양 수익, 분담금 산출 가능

감정평가에 따른 조합원들의 불만이 있지만, 무조건 높다고 좋은것은 아님.

 

3-3. 조합원분양신청

사업시행인가 120일 이내에 감정평가액, 분담금추산액, 조합원분양 신청 기간을 조합원에게 통지해야함. 서울시는 시공사 계약 이후 120일 이내.

 

아직 개략적인 것이므로 변동 가능. 여기서 분양신청 안하면 현금청산자가 되는거임. 이를 통해 조합원분양, 임대, 일반분양까지 추산가능.

 

투자아이디어) 여기서 연장투자 또는 수익실현 가능.

 

 

4단계 사업추진

4-1. 관리처분계획 수립 및 인가

사업시행인가 당시 수립계획에 대해 여러 불확실한 변수를 채워 수정하고 보완한 사항. 상당히 구체적임.

비례율 추정이 가능하며, 일반분양 세대수 및 예상 일반분양가, 시공사 및 예상 공사비용, 분양 수익, 조합원 분담금 등 추산 가능

 

투자아이디어) 가장 손바뀜이 많이 일어나는 단계

 

 

4-2. 이주 및 철거

6개월~1년 정도 소요되며, 조합은 이주비를 제공함

 

 

5단계 개발완료

5-1. 일반분양

일분이 성공적이라면 비례율이 올라감. 

 

투자아이디어) 분양권 프리미엄 추이를 통해 조합원 입주권 매도 여부 결정

그런데 2020년 6.17 대책에서, 이주비나 중도금 대출 실행시 등기를 쳐야하는 규제가 생김.

현재는관련 대출을 안 받을 때만 가능한 투자결정

 

 

5-2. 입주 및 이전고시

이전고시란 공사 완료 고시 후, 정식으로 대지를 측량 분할하여, 분양받은 사람들에게 소유권 이전하는 절차. 즉, 과거주택에서 신축아파트 동호수에 맞게 권리관계를 이전하는 것.

 

 

 

 

 

 

초보자 추천 진입 시점(향후 재개발투자를 다시할 나를 위한 글)

초기 재개발 투자는 실거주보단 올라간 프리미엄으로 차익을 볼 고수들을 위한 영역이라고 볼 수 있습니다.

실거주 의도도 어느정도 있는데, 투자 경험이 없다면 사업 후반부에 진입하는게 정신건강을 유지하며, 투자 수익을 창출할 수 있을 것이라 생각합니다.

 

 

1) 관리처분인가 직후

- 웬만한 행정 리스크는 제거된 상태.

 

 

2) 이주 직전 시점

- 이주를 하면 세입자에게 전세금을 빼줘야하는데, 그돈이 없는 사람의 급매물건

- 6.17 규제로 인해, 다주택자는 이주비대출이 안되는 경우가 대부분임. 따라서 상기한 전세보증금 리스크는 더욱 증가함.

 

 

3) 철거 시점

- 취득세는 4.6%라 무주택자에겐 조금 아까울 수 있음(다주택자라면 개이득)

- 그러나 99.9%의 리스크가 제거된 상태라고 봐도됨. 

- 좀더 자신있다면, 현금청산자나 종교시설들로 인해 이주가 지연되었는데, 이제는 희망이 보인다 싶을때 진입.

 

 

참고로, 저또한 관처 직후 물건을 잡았습니다.

 

 

 

 

 

발췌 : 돈되는 재건축 재개발, 열정이넘쳐 저, 잇콘 출판사

재개발 매수 후 재독하여 주제별로 요약 정리한 포스팅입니다.