재건축재개발공부16 부개4구역 매도 시나리오 ③ 물건정보↓ ⒜ 소재지 : 인천 부평구 ⒝ 단지명 : 부개4구역 ⒞ 평형 : 29평(74형) 현재 이주 단계, 2025년 입주 예상. ④ 분류 : 재개발 ⑤ 개인/법인 : 개인 ⑥ 취득일 : 2020년 11월 ⑦ 취득당시시세 : 총 매매가 5.9억(감정가 7000만원+p2억+분담금 3.2억) ⑧ 현 시세↓ ⒜ 직전월 : 6.9억(p3억) ⒝ 현재 : 6.8억 (p2.9억) * 84형은 P3억 초중반대(총 매매가 7억 중후반) * 최근 자서없는 잔금 100%로 변경되며, 인근 재개발에 비해 하락폭이 거의 없는 편. 2억 후반대 매물은 지속적으로 매수세가 붙는 것으로 보임. ⑨ 규제지역 : 조정대상지역 ⑩ 타주택 보유여부 : x ⑪ 매도하려는 이유 : 1) 곧 결혼 예정이라 실거주 가능한 상급지 구축으로 .. 2021. 12. 24. [총정리] 재건축재개발 단계별 투자 포인트 v1 재건축 및 재개발 이론 관련 글을 써왔습니다. 순서가 중구난방으로 보일 수 있어서 따로 총정리를 했습니다. 글의 순서는 사업 과정에 따랐습니다. 방문하시는 분들 중 처음 재개발 재건축 투자를 시작하시는 분들을 위해 ★마크로 난이도를 표시했습니다. 별 개수에 따른 개인적인 글 난이도입니다. 처음 시작하는 투자자라면 ★ 한 개부터 읽어주세요! 1단계 : ★ 2단계 : ★★ 3단계 : ★★★ 정비사업 총론 재건축재개발 사업 진행 과정(글의 상단) ★★ 재건축 vs 재개발 ★ 초보 투자자 추천 진입 시점(글의 하단) ★ 재개발재건축 관련 기초용어종리(글의 상단) ★ 조합원은 무한책임사원이다 / 유한책임사원과 비교 ★★★ 정비사업 상(上) - 사업시행인가/종전자산평가 이전 세대당 평균 대지지분 구하기 ★ 초기 재.. 2021. 7. 16. 조합원은 유한책임이 아닌 무한책임사원이다 조합원으로서 조합에 주인 의식을 가지 못하는 경우가 많다. 그저 조합장이나 간부를 따라야만 할 것 같고, 잘되기만 기대하는 어떠한 조직의 직원(유한책임사원)과 유사하게 생각하기도 한다. 그러나 조합원은 일정한 지분(무한책임사원)을 가진 주체이므로 충분한 주인 의식을 가질 필요가 있다. 사실 원래는 전혀 몰랐던 개념이다. 법학을 전공하시고, 공인중개사를 취득하며, 실제 성공적인 재개발 투자를 하시는 회사 부장님으로부터 여러 부동산 썰을 들을 일이 많다. 그중 재개발 투자에 임하며 평소 가진 생각을 틀어버렸던 개념을 배우게 되어서 이 참에 블로그에 기록해놓으려 한다. 무한책임과 유한책임의 차이점 회사 부장님이 갑자기 나에게 물어봤다.(원래 일 없을 때 부동산 얘기 종종 함) "O 주임은 지금 재개발 조합원이.. 2021. 7. 13. 재개발 구역 이주 시작할 무렵, 매물(+급매) 증가 이유 재개발 이주가 시작 시점에서 매물이 늘어나는 경우가 많으며 급매 또한 왕왕 발생하기도 합니다. 추가 현금이 필요한 시점이며, 이주 시작 지연 등 변수 발생 시 급매로 이어질 수도 있기 때문입니다. 이주철거 시점이 비록 프리미엄은 조금 더 비싸도 금방 일반 분양 및 착공에 들어가며, 신축 아파트로 변모하게 됩니다. 즉, 시세 상승이 가장 빠르게 일어나는 구간이라고 생각합니다. 투자 기간 대비 수익률을 올릴 수 있는 시점에서 매물 증가 및 급매 point까지 잡을 경우, 수익을 극대화할 수 있을 것이라 생각했습니다. 1. 현금이 더 필요하다 재건축보다는 소유자가 실거주 안 하는 경향이 큰 재개발에 이런 상황이 더 많음. 내가 가진 재개발 구역도 조합원 실거주자가 20%도 채 되지 않음. 지난 글에서 언급한 .. 2021. 7. 12. 재개발 초기 투자금과 총매매가 아주 쉽게 계산하는 방법 재개발 매물을 보면 감정평가..? P...? 도대체 얼마라는 건지 이해를 못하겠습니다. 저 포함 모두가 어려워했습니다. 그런데 배워놓으면 정말 쉽습니다. 저 또한 아직 초보지만, 처음 시작하는 분들을 위해 재개발의 초기 투자금(필요 현금)과 총매매가를 계산하는 법을 써보겠습니다. 처음 시작할 땐 용어부터 혼란스럽다 재건축, 재개발 투자는 당장 현금이 부족한 20대, 30대 첫 투자자들에게도 많이 추천됩니다. 당장은 거주가 어렵기 때문에 좀 더 저렴하지만, 곧 선망받는 신축 아파트로 변모하기 때문입니다. 즉, "돈은 없으나, 시간은 많은 사람"에게 적합하다는 특징이 있습니다. 그러나 용어부터 너무 생소합니다만, 알고보면 정말 별거 없습니다. 존재하지 않는 재개발인 압구정 1구역을 통해 가상의 예시를 들어보.. 2021. 7. 10. 세대당 평균 대지 지분 1분 안에 구하는 방법 with 스마트 국토정보 세대당 평균 대지 지분의 필요성 앞선 글에서 재건축 분담금을 추정하는 공식을 소개했다. 분담금 = 조합원건축원가 - 일반분양 기여 금액 분담금은 당연하게도 적게 나와야 투자 가치가 높다. 그러려면 일반분양 기여 금액이 높게 나와서 조합원 건축원가를 많이 차감시켜줘야 한다. 일반분양 기여 금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 X 일반분양 기여 대지지분 그러려면 일반분양 수익이 높아야 한다. 무엇보다도, 조합원 소유 대지지분이 높아서 일반분양에 기여하는 대지 지분이 높아져야 한다. 그런데 아파트마다 평형과 그 비율은 가지각색이라 이 대지지분이 높은건지 낮은건지 쉽사리 감이 안 잡힌다. 그럴때, 편하게 알 수 있는 방법이 있다. 세대당 평균 대지 지분이라는 개념이다. 모든 아파트를 공통적으로 이 지표를 따라.. 2021. 6. 29. 이전 1 2 3 다음 반응형
