재건축재개발공부16 재건축 분담금 추정 / 둔촌주공 사례 적용 엑셀 계산 둔촌주공 조합원의 관리처분 책자를 대여하여, 이를 바탕으로 재건축 분담금을 추정했습니다. 이미 철거 후 건설 중인 재건축 구역이라 조합원 분양가가 명확히 산정되어 있는 상태입니다. 그러나, 공식에 따라 실습 후, 실제 추정 분담금과 비교해보겠습니다. 2020년에 관리처분계획 변경인가가 나면서 평당 공사비가 인상되고, 이주비 대출 유상 이자로 변경되었습니다. 최근엔 조합장 및 임원 교체로 긍정적인 변화 중에 있어서 사업성 관련 요소들이 추가 변경될 가능성이 있습니다. 어차피 이 글의 목적은 재건축 분담금 추정 실습에 있으니, 최초관리처분인가 기준으로 작성하겠습니다. 직접 투자한 건이 아니라, 정확한 수치가 기입되어 있지 않을 수 있는 점 양해 부탁드립니다. 분담금 산출 관련 필요 정보 사진의 관리처분책자를.. 2021. 6. 28. 재건축 초기 단계 분담금 추정 방법 재건축 투자에서 가장 중요한 부분은 이 구축 아파트를 사고 나서, 돈을 얼마나 더 투자해야 하는가? 즉, 분담금을 얼마 더 지불해야 할 것인가?이다. 조합원 분양가만 확정되어 있다면, 분담금을 구하는 것은 쉽다. 권리가액(감정평가액*비례율)만 빼면 되기 때문이다. 그러나, 초기 단계에서는 조합원 분양가가 정해져 있지 않아서 가치 판단이 어렵다. 그렇기 때문에 조합원 건축원가와 일반분양 기여 금액을 활용하여 명확한 가치 판단 후, 선진입을 한다면, 더 높은 수익을 기대할 수 있을 것이다. 도표처럼 재개발 사업 진행 과정에서 사업시행인가 및 종전자산평가 이전이라면 감정평가액도 정확히 산정이 안되어있다. 이 구축 아파트의 가격에 P가 얼마나 포함된 것인지도 알 수 없다. 따라서 [기존 구축 아파트(감정평가액+.. 2021. 6. 27. 재개발 사업 비용을 통한 사업성 분석 / 인천 재개발 구역 사례 적용 모든 재건축 재개발 사업마다 수익성은 천차만별이다. 그렇다면 한정된 돈으로 수익성 극대화를 위한 현명한 선택은 어찌해야 할까? 조합 책자를 통해 알 수 있다고 한다. 공사비, 예비비 등 재건축 재개발 사업에 필요한 각종 비용을 소개해주었기 때문이다. 한 인천 재개발 구역 책자를 통해, 실제 사례와 함께 사업비용 항목별로 써보겠다. 사업비용 항목별 소개 금액보단 비중이 얼마인지 따져야 한다. 또한 타 구역과 비교를 통해 이 금액이 어떠한지 판단해야 한다. 예시 인천 재개발 구역에 대한 이야기는 이탤릭체로 구분하겠다. 1. 공사비(시공비) 아파트 짓는 돈. 대지 토목공사, 주거 공간 및 부대시설 공사, 철거비용 모두 포함 => 평당 시공비를 잘 따져봐야 함. 이는 다른 사업장과 비교 기준 현재 내가 보유하고.. 2021. 6. 26. 재건축 재개발 조합원 자격 요건 조합원 자격 요건 여부는 초기 재건축 재개발 투자 시에 실수하기 좋은 부분이다. 구역 내에 있다고 무조건 신축 아파트가 될 수 있는 것이 아니기 때문이다. 사기 공화국 대한민국에서 단순히 주변 사람이나 공인중개사 말만 믿고 덜컥 피(P) 많이 주고 샀다가 피보는 수가 있다. 재건축 - 건물&토지 동시 소유 정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자 재건축 사업에 동의한 자 즉, 건물이랑 땅 둘다 가지고 있으면서 재건축 사업 동의도 해야 함. 조합원 분양 신청 전에 동의를 안 하면, 협의매수나 매도청구를 통해 조합이 매수하게 됨. 그러면 일반분양분으로 바뀌게 됨. ※ 근데 일반분양가가 조합원 분양가보다 더 비싸니깐 저렇게 빠져주면 이득 아님? 응 아님. 왜냐면 현금 청산해줄 돈을 빌려야 하는데, 그 돈(금.. 2021. 6. 26. 5.26 서울시 재개발 규제 완화로 변화된 재개발구역 지정 요건 오세훈 시장이 취임하며 발표한 서울시 5.26 재개발 규제 완화는 전반적으로 재개발 구역 지정 요건을 완화한다는 내용입니다. 기존의 구역 지정 요건 법안을 설명 후 변경된 내용을 요약 및 정리해보겠습니다. 기존 재개발 구역 지정 요건 전제 : 생활 인프라(정비기반시설)가 열악해서 거주가 불편한 동네가 재개발 대상이 되는 것. 필수조건 2가지 사업 면적이 10,000㎡ 이상 2/3 이상 노후함(낡음) 선택조건 4가지(이 중에 하나라도 포함되면 됨) 10,000㎡ 중에 60호 이상 밀집 과소 필지(서울시 기준 90㎡ 이하) 비율 40% 이상 폭 4m 넘는 도로에 접한 건축물 수(주택 접도율)가 40% 이하 노후도가 전체 면적(연면적)의 2/3 이상 참고) 노후도 : 벽돌조 20년 이상, 철근조 30년 이상 .. 2021. 6. 25. 초기재개발 감정평가액 추정법 / 빌라 vs 단독주택 앞선 글에서 초기재개발 감정평가액 추정 시 장점과 출구 전략에 대해 요약했다. 이번엔 좀더 세부적으로 빌라와 단독주택 분석법이다. 공통점은 인근지역 대비 공시가격 비율을 기준으로 추정하는 것이다. 이걸 공동주택이냐 포함한 토지로 하냐 차이다. 실제 정확한 감정평가액 추정은 전문가의 영역이지만, 현재 목적은 투자이기 때문에 간이식으로 계산하여 감을 잡는 용도로 활용하는 것이다. 1. 빌라 추정 : 옆동네 빌라가 얼마임? 위 재개발 구역 빌라 예시 사진처럼, 빌라는 그래도 정형화되어 있어서 계산하기가 비교적 용이하다. 일단 빌라 자체의 가격을 구하는게 목적이다. 따라서 옆동네이면서 재개발이랑은 1도 상관없는 빌라와 사업시행인가일 기준(이때 종전자산가격 평가하니깐)으로 비슷한 시기에 거래된 가격이 기준이다. .. 2021. 6. 23. 이전 1 2 3 다음 반응형
